Содержание
Как без нотариуса оформить договор
Оформление отчуждения недвижимости — это двух этапный процесс:
1 этап.
Оформление сделки, то есть описание его в письменной форме и подписание этого документа (договора, соглашения) всеми участниками сделки.
2 этап.
Регистрация перехода права собственности от одной стороны сделки к другой и регистрация права собственности на его приобретателя в Росреестре .
Определение сделки
Сде́лка — действия физических и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей
Законность сделки
Сделки с недвижимостью являются законными если:
-
Содержания сделки законно
-
У сторон есть способность к совершению сделки (дееспособность)
-
Воля сторон соответствует волеизъявлению
-
Соблюдена законная формы сделки
Сделки с недвижимостью оформляются:
- в простой письменной форме — вступают в силу после подписания сторонами сделки
- в письменной нотариальной форме — вступают в силу после подписания сторонами сделки и удостоверения сделки нотариусом
Как без нотариуса оформить договор в простой письменной форме
В простой письменной форме оформляются следующие сделки:
- Продажа недвижимости совершеннолетним дееспособным Продавцом, владеющим недвижимостью на праве собственности единолично, одному или нескольким Покупателям
- Продажа доли в праве ( например по 1/2, 1/10 доли)совершеннолетним дееспособным Продавцом, владеющим недвижимостью на праве собственности единолично, одному или нескольким Покупателям
- Продажа недвижимости целиком дееспособными супругами, владеющими ее на праве общей совместной собственности. (Продажа доли недвижимости требует требует регистрации совместной собственности на долю в праве, которая останется супругам.
И внесение в ЕГРН записи на основании п.90.1 Порядка ведения ЕГРН.
90.1. При государственной регистрации доли в праве общей долевой собственности, поступающей в совместную собственность супругов: сведения об обоих супругах указываются в одной записи о вещном праве; в отношении вида права в записи о праве указываются слова «общая долевая собственность»; после указания в записи о вещном праве размера доли в праве общей долевой собственности указываются слова «в совместной собственности». (п. 90.1 введен Приказом Минэкономразвития России ).Изменения вступили в силу 01.07.2018 года
Прим. Автора)
- Дарение недвижимости совершеннолетним дееспособным Дарителем, владеющим недвижимостью на праве собственности единолично, одному или нескольким Одаряемым
- Дарение доли в праве ( например 1/2, 1/10 доли)совершеннолетним дееспособным Дарителем, владеющим недвижимостью на праве собственности единолично, одному или нескольким Одаряемым
- Дарение недвижимости целиком дееспособными супругами, владеющими ей на праве общей совместной собственности. (Дарение доли недвижимости требует прежде выделение долей из общей совместной собственности на основании Соглашения о выделении долей. Прим. Автора)
- Выделение доли/долей из единоличной собственности дееспособным собственником или ( с 01.07.2018 г) из совместной собственности.
Все вышеперечисленные сделки оформляются в простой письменной форме, договорами или соглашениями и вступают в силу сразу после подписания всеми участниками сделки этих документов.
Нотариальная форма сделки
ВНИМАНИЕ!!!
Произошли изменения в законе
01 мая 2019 года Президент Российской Федерации подписал федеральный закон №76-фз.
Этот закон вносит поправки в статью 42 фз-218 «О государственной регистрации недвижимости»
Теперь статья 42 фз 218 изложена в следующей редакции:
«Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке,..»
( По одному договору)
Изменения вступят в силу 31.07.2019 года.
А пока руководствуемся действующей редакцией ст. 42 ФЗ 218.
В связи с внесением поправок в ФЗ-122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в 2015-2016 гг. большинство сделок по отчуждению недвижимого имущества теперь подлежат удостоверению нотариусом.
Эти поправки сохранились и в новом законе ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости», который вступил в силу 02.01.2017 года
Нотариального удостоверения требуют следующие сделки:
- Продажа недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему
- Продажа недвижимости, принадлежащей недееспособному
- Продажа недвижимости, принадлежащей на праве долевой собственности , даже при одновременной продаже всех долей в одни руки
- Продажа доли в праве общей собственности как постороннему, так и другим участникам долевой собственности
- Дарение недвижимости, принадлежащей Дарителям на праве долевой собственности
- Дарение доли в праве собственности (доли квартиры, доли дома), если недвижимость принадлежит Дарителю/Дарителям на праве долевой собственности.
- Выделение доли/долей в недвижимости, принадлежащей первой стороне(собственникам) сделки на праве долевой собственности
- Покупка недвижимости в долевую собственность законными супругами ( или договор купли-продажи в простой письменной форме плюс нотариальный брачный договор), в том числе и покупка недвижимости на семью с использованием средств Материнского капитала. Подробнее: Покупка квартиры в долевую собственность
Все эти сделки удостоверяются нотариусом. То есть нотариус проверяет законность сделки и удостоверяет подписи сторон под договором отчуждения.
Договор отчуждения в этом случае вступает в силу после удостоверения нотариусом.
Как без нотариуса оформить договор. Регистрация права собственности
При любой форме оформления сделки необходимо зарегистрировать возникшее на основании Договора/Соглашения право собственности в Росреестре >
В случае нарушения законной формы оформления сделки — сделка признается оспоримой!
Перехода права собственности по оспоримой сделке не происходит!
Росреестр приостанавливает регистрацию права собственности, если заявитель предоставил договор отчуждения, не соответствующий требованиям закона.
Сделка может быть приостановлена на срок до 6 месяцев или до устранения причин.
Как донести исправленный договор в Росреестр читайте в статье: Донести документы в Росреестр
Как без нотариуса оформить договор?
Если сделка подлежит удостоверению нотариусом в соответствии с законом — без нотариуса не обойтись.
Всегда рада разъяснить.Автор
Как без нотариуса оформить договор отчуждения недвижимости Метки:нотариальные сделки
В каких случаях?
Рассмотрим наиболее актуальные на практике случаи.
Продается жилье, у которого один владелец
Отметим, что наиболее актуальна такая ситуация для рынка «первички». Например: собственником недвижимости является застройщик, а договоры купли-продажи с гражданами подготавливают юристы компании, и нотариальная форма сделки здесь не обязательна. Что касается «вторички», то и здесь можно привести ряд примеров, когда договор можно оформить не у нотариуса:
- единственный наследник получил жилье от родителей и теперь продает его;
- человек приобрел недвижимость не в браке.
Важно! Чтобы определить, нужно обращаться к нотариусу для оформления сделки или нет, нужно установить каково количество продавцов: один или несколько.
При этом не важно, сколько будет покупателей. Если собственник один, то можно составить договор в простой письменной форме и сдать его на регистрацию в МФЦ или органы Росреестра.
Недвижимость находится в совместной собственности
Ст. 42 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» говорит, что если жилье находится в совместной собственности – общей или долевой, то договор купли-продажи должен удостоверять нотариус. Только так. Отметим, что большинство квартир на вторичном рынке недвижимости находятся в долевой собственности. В свое время, многие:
- приватизировали недвижимость по долям;
- получали в квартиры в наследство, деля имущество на нескольких наследников;
- покупали жилье на семью, стараясь каждому выделить долю.
Если говорить про настоящее время, то долевая собственность на жилую недвижимость возникает:
- При приобретении квартир в ипотеку. Как правило, условия договора таковы, что супруги становятся созаемщиками, а недвижимость передается им в собственность по 1/2 доле каждому.
- При использовании материнского капитала. Одним из условий приобретения недвижимости в этом случае является следующее: каждому члену семьи должна быть выделена доля в квартире.
Что касается последнего примера, то нужно отметить следующее: квартиры, приобретенные с использованием мат. капитала пока продаются очень редко, но небольшая практика уже имеется.
Справка. Не обязательно обращаться к нотариусу с просьбой о подготовке договора купли-продажи квартиры, если недвижимость приобретена в браке и записана только на мужа или жену. Однако к нотариусу сходить придется за тем, чтобы оформить согласие супруга на отчуждение недвижимого имущества.
Если в сделке участвуют дети
Нужно установить, имеются ли несовершеннолетние в числе продавцов. Если таковые есть, то форма договора купли-продажи квартиры нотариальная. Если дети имеются только в числе покупателей, то можно оформить договор в простой письменной форме.
Таковы правила, установленные действующим законодательством. Логика здесь понятна. Если ребенок лишается недвижимости, то нужно проконтролировать, чтобы его права не нарушались. Если же несовершеннолетний приобретает в собственность долю жилого помещения или квартиру полностью, то это в любом случае очень хорошо для него. Нет необходимости в контроле над сделкой.
Таким образом, договор купли-продажи квартиры без нотариуса можно заключать в следующих случаях:
- Если у недвижимости один собственник.
- Если владелец квартиры является совершеннолетним и полностью дееспособным.
Во всех остальных случаях нужно осуществлять куплю-продажу с участием нотариуса.
Иногда клиенты нотариальной конторы приходят уже с готовым договором, на котором просят поставить подпись и печать. Нотариусы отказывают в этом. Законно ли поступают упомянутые должностные лица?
Да. По этому поводу имеются разъяснения различных компетентных органов, которые сводятся к следующему:
- нотариус не обязан удостоверять готовый договор;
- даже если нотариус согласиться подписать бумаги, подготовленные третьими лицами, он имеет право потребовать оплаты: суммы нотариального тарифа, полной стоимости услуг правового и технического характера.
Как правильно составить документ?
Для того чтобы не допустить фатальных ошибок нужно обратиться к параграфу 7 ГК РФ. В нем подробно указано, как должна быть оформлена сделка по купле-продаже недвижимости. В договоре, подготовленном в простой письменной форме, обязательно должна содержаться следующая информация:
- Паспортные данные сторон. Если сделка совершается по доверенности – данные поверенного и сведения о самой доверенности.
- Полная информация о предмете договора – квартире, с указанием её площади, адреса, кадастрового номера.
- Реквизиты правоустанавливающих документов.
- Информация о цене.
Кроме того, желательно указать:
- информацию о лицах, сохраняющих права на объект недвижимости;
- права, обязанности, ответственность сторон по договору.
При совершении сделки подписывается передаточный акт (как передать квартиру при покупке?). Далее документы сдаются на регистрацию в органы Росреестра.
Важно! Регистрация перехода права собственности на недвижимость является обязательной.
Договор можно оформить, обратившись к юристу, риэлтору или самостоятельно (кто оплачивает оформление договора?). Отметим, что продажа такого дорогостоящего объекта, как квартира, по договору в простой письменной форме может скрывать некоторые опасности.
-
Риски при покупке
Нотариус – должностное лицо, которое следит за тем, чтобы сделка была полностью законной. К примеру, если квартиру пытаются продать от имени недееспособного лица, то нотариус такую сделку «не пропустит». Таким образом, заключая договор в простой письменной форме, покупатель может стать жертвой мошенников, которые желают неосновательно обогатиться, нарушая законодательство. Если решено обойтись без нотариуса при покупке квартиры, то необходимо проверить следующее:
- продавец должен иметь право собственности на недвижимость или законные полномочия по её продаже;
- в квартире не должно быть третьих лиц, сохраняющих право проживания;
- объект недвижимости не должен быть обременен: находиться под залогом, арестом и так далее (о покупке квартиры с обременением читайте , а узнаете о купле-продаже залогового имущества).
Теперь вы знаете, можно ли заключить договор самостоятельно и как его оформить. Не каждый на это способен, поэтому лучше прибегнуть к услугам юриста или нотариуса. Оформление договора купли-продажи без нотариуса возможно, но не во всех случаях. При этом такая сделка может содержать в себе определенные риски.
>Полезное видео
Из видео узнаете, нужен ли нотариус при покупке квартир:
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.