Договор долевого строительства

В соответствии с требованиями 214-ФЗ:

Привлечение денежных средств граждан для строительства до государственной регистрации договора долевого участия является административным правонарушением, предусмотренным ч. 1 ст. 14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.

По требованию участника долевого строительства в соответствии с п. 2 ст. 21 214-ФЗ застройщик обязан представить для ознакомления:

• застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором;
• в случае если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора;
• застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными;
• обязательным условием для получения застройщиком права на привлечение денежных средств граждан для строительства является соблюдение им не только требований, указанных в части 1 статьи 3 214-ФЗ (получение разрешения на строительство, опубликование проектной декларации, государственная регистрация права на земельный участок), но и требований части 2 статьи 3 и части 3 статьи 4 214-ФЗ (наличие договора, заключенного в письменной форме и прошедшего государственную регистрацию).
• Разрешение на строительство.
• Технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
• Заключение государственной экспертизы проектной документации.
• Проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения.
• Документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.
• Заявление о государственной регистрации.
• Документ об уплате государственной пошлины (размер государственной пошлины установлен ст. 333.33 Налогового кодекса РФ).
• Документы, подтверждающие полномочия представителя правообладателя и участников сделок, в том числе полномочия представителя юридического лица действовать от имени последнего.
• Документы, устанавливающие наличие права.
• Документ, удостоверяющий личность, предъявляемый физическим лицом — представителем организации.
• Учредительные документы (или их нотариально удостоверенные копии) юридического лица.
• Документы с описанием объекта долевого строительства, указанием его местоположения на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади.
• Разрешение на строительство.
• Проектную декларацию.
• План создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в его составе жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из них

Договор долевого участия в строительстве

Данный договор в ГК РФ не урегулирован, но он широко применяется на практике. Данные отношения регулируются ФЗ «об участии в долевом строительстве в многоквартирных домах и иных объектах недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».

По данному договору, одна сторона – застройщик, обязуется в предусмотренный договором срок, своими силами или с привлечением других лиц, построить многоквартирный дом, или иной объект недвижимости и после получения разрешения на его ввод в эксплуатацию, передать соответствующий объект участникам долевого строительства, а другая сторона – участники долевого строительства, обязуются принять указанный объект и уплатить за него определённую цену.

Правовая природа: договор двухсторонний, возмездный, консенсуальный.

Особенности договора: 1) особый субъектный состав: субъектами являются с одной стороны – застройщик (юр лица или индивидуальные предприниматели, имеющие в собственности или на праве аренды, земельный участок и привлекающие денежные средства участников долевого строительства, для создания на этом участке многоквартирных домов и иных объектов недвижимости). Застройщик должен иметь на праве собственности или аренды, земельный участок. Другой стороной являются участники долевого строительства (участниками могут быть любые субъекты); 2) множественность лиц на стороне участников, т.е. с каждым дольщиком заключается отдельный договор (дольщиков много); 3) цель договора – привлечение застройщиком денежных средств для строительства; 4) предмет договора – по данному договору застройщик обязан обеспечить строительство и передать каждому дольщику конкретное жилое или нежилое помещение, а дольщик обязуется принять и оплатить; 5) ограничение сферы действия договора – данный договор может заключаться только в отношении строительства многоквартирных домов, имеющих в своём составе жилые и нежилые помещения; 6) наличие дополнительных мер защиты прав и интересов дольщика. Дольщик приобретает право залога на земельный участок и на объект недвижимости, в силу прямого указания закона; к данным отношениям применяется закон » о зашиты прав потребителей»

Особенностью данного договора также является: наличие предварительных обязанностей застройщика, которое является обязательным условием заключения договора долевого участия, в частности: 1) оформление прав на землю (государственная регистрация); 2) получение разрешения на строительство; 3) публикация проектной декларации.

Застройщик обязан передать помещение дольщику, только после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома.

Форма договора: письменная, может быть типовой и первый договор о долевом участии, застройщик может заключить не ранее 14 дней после публикации в СМИ проектной документации.

Существенные условия договора: объект строительства (место расположения, земельный участок, этажность, площадь и т.д.), сроки передачи дольщику помещения, цена и сроки оплаты, гарантийный срок, который должен быть не менее 5 лет со дня передачи объекта.

Договор подлежит государственной регистрации и считается заключённым с момента государственной регистрации. Гос регистрация с первым дольщиком осуществляется на основании совместного заявления застройщика и дольщика, застройщик обязан предоставить всю документацию. Остальные договоры регистрируются на основании заявления одной стороны – дольщика и эти договоры вносятся в единую папку по застройке.

К общему перечню документов на государственную регистрацию, необходимо предоставить следующие документы:

— документы на землю

— разрешение на строительство

— проектная декларация

— план объекта с указанием его места нахождения, количества жилых и не жилых помещений и планируемую площадь каждого из них.

Содержание договора: права и обязанности можно подразделить на:

— обязанности застройщика: 1) построить и передать объект в целом (ввести в эксплуатацию) – это общая обязанность, которая связана со строительством дома; 2) конкретные обязанности перед каждым дольщиком, которые связаны с передачей объекта (введение дома в эксплуатацию, письменное уведомление всех дольщиков об окончании строительства и вводе в эксплуатацию и в течении 2-х месяцев с момента ввода в эксплуатацию, передать помещение дольщикам.

На застройщика по договору возлагается риск случайной гибели или повреждение объекта, до его передачи дольщику. Риск может быть покрыт страхованием.

— обязанности дольщика: оплатить и принять объект в установленные сроки.

Статьи Щербакова, Сарбаша

Все о договоре участия в долевом строительстве квартиры

Для того, чтобы решить нужен ли Вам договор долевого строительства, следует определиться, что же такое – долевое строительство. Долевое строительство — это вид строительства жилья, основанием для которого служит договор участия в долевом строительстве. По данному договору одна сторона, являющаяся застройщиком, обязуется в установленный срок построить многоквартирный дом, после чего передать его участнику долевого строительства, как только будет получено разрешение на ввод в эксплуатацию. Вторая сторона, которая является участником долевого строительства, берет на себя обязательство – заплатить предусмотренную договором цену и принять построенный объект.

Застройщиком в данном договоре может являться юридическое лицо, независимо от его организационно-правовой формы, которое является либо собственником, либо арендатором, и привлекает денежные средства участников долевого строительства на имеющемся земельном участке для строительства многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, за исключением зданий производственного назначения, в соответствии с разрешением на строительство.

Участниками долевого строительства могут быть как физические, так и юридические лица. Фактически участник долевого строительства является инвестором, а договор об участии – инвестиционным договором. Однако для защиты прав участников договора долевого строительства был создан отдельный федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Этот закон содержит все основные понятия, связанные с заключением договора участия в долевом строительстве. Он защищает права участников от мошеннических действий нечестных застройщиков.

Преимущества договора участия в долевом строительстве квартиры

1. Основное преимущество участия в долевом строительстве — это стоимость жилья. На первоначальном этапе строительства стоимость одного квадратного метра будущего жилья может быть ниже на 20-30%;
2. Так же в договоре вы имеете право указать, где будет находиться квартира в доме, выбрать подъезд, этаж;
3. Третьим существенным преимуществом участия в долевом строительстве является то, что вы получаете новое, а не вторичное жилье, в абсолютно новом доме;
4. Договор участия в долевом строительстве, в соответствии со статьей 16 вышеуказанного федерального закона, должен быть зарегистрирован в установленном порядке. Документы на регистрацию договора должны быть поданы в Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. Данное положение обозначает, что застройщик не может несколько раз продать одну и ту же квартиру;
5. Договор должен содержать конкретный объект, срок сдачи данного объекта и цену. Это значит, что застройщик берет на себя обязательство сдать вам конкретный объект к конкретному сроку и за установленную в договоре цену. Отсутствие данных условий влечет за собой признание данного договора недействительным. Изменить данные положения можно только по соглашению сторон;
6. Постановлением Правительства Российской Федерации № 645 от 27 октября 2005 года, ежеквартально предусматривается предоставление отчетности об осуществлении деятельности в уполномоченный на то орган, связанной с привлечением денежных средств по договору участия в долевом строительстве. Это является основной гарантией контроля застройщика со стороны государства;
7. Все риски, связанные с повреждением или уничтожением объекта, несет застройщик;
8. Права и обязанности участника договора долевого строительства могут быть переданы по наследству его родственникам, в случае смерти самого участника;
9. Статьей 7 федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» предусматриваются так же гарантии качества объекта. В соответствии с данной статьей, предусматриваются гарантии качества жилья, а именно:

• соответствие договору участия в долевом строительстве;
• соответствие техническим регламентам;
• соответствие проектной документации;
• соответствие градостроительной документации.

В случае, если объект долевого строительства построен с отступлениями вышеуказанных условий, которые привели к ухудшению качества объекта, либо к наличию у него иных недостатков, которые делают его непригодным для использования, предусмотренного договором, дольщик имеет полное право потребовать с застройщика:

• устранения данных недостатков на безвозмездной основе;
• возмещения расходов на устранение недостатков;
• соразмерно снизить цену договора.

Так же, в договоре должны быть указаны гарантийные сроки, в соответствии с п. 4 вышеуказанного федерального закона они должны быть не менее пяти лет на конструктивные элементы здания, которые могут включать в себя стены, фундамент, плиты перекрытий и т.д. Кроме того, договором должна предусматриваться гарантия на специфические элементы, которые устанавливаются дополнительно в квартире, такими элементами могут быть – газовая плита, сантехническое оборудование, различные столярные конструкции (двери, окна), электропроводка. На данные элементы дается гарантия на срок, установленный заводом-изготовителем. Указанный гарантийный срок должен исчисляться со дня передачи объекта. Так же должен устанавливаться гарантийный срок на инженерное и технологическое оборудование, входящее в состав объекта долевого строительства. Данный гарантийный срок не должен быть менее трех лет с момента подписания первого передаточного акта;

Все условия договора, которые освобождают застройщика от ответственности, в случае наличия недостатков объекта долевого строительства, всегда являются ничтожными.

На что обратить внимание при заключении договора?

Перед заключением договора участия в долевом строительстве и покупки квартиры, мы настоятельно рекомендуем Вам предварительно произвести правовую экспертизу договора участия в долевом строительстве. С учетом того, сколько Вы можете выиграть на заключении договора участия в долевом строительстве, правовая оценка это именно то, что нужно для Вашей защиты от необоснованных требований застройщика и получения в итоге именно той квартиры, которую Вы хотели. Юристы компании «Ордин и К» изучат предложенный Вам договор, и укажут на все недостатки и противоречия в данном договоре.

В том же случае, если Вы решили сами оценить свой договор, следует обратить внимание на следующие положения:

1. Наименование договора. В первую очередь, следует обратить внимание на наименование договора. Если в шапке договора значится «Инвестиционный договор», «Договор инвестирования», «Договор соинвестирования», а застройщик упорно рассказывает Вам, что такие договоры равнозначны договорам участия в долевом строительстве и ничем не отличаются от них, то такой договор подписывать нельзя, т.к. инвестиционные договоры регулируются только общими правилами гражданского права. Для регулирования участия в долевом строительстве законодателем был создан отдельный федеральный закон за номером 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Этим законом дается множество гарантий того, чтобы недобросовестный застройщик не смог обмануть Вас.
2. Предмет договора. Предметом договора является квартира. Необходимо проследить за тем, где именно находится квартира: адрес дома, подъезд, этаж. Должен быть указан полный размер квартиры, и отдельно размер общей и жилой площади в квартире. Кроме того необходимо, чтобы было указано как именно должна выглядеть квартира, наличие в ней паркетов или линолеума, установка ванны, унитаза, газовой колонки и прочих прелестей жизни, даже установка межкомнатных и входных дверей, и застекление оконных проемов. Ни в коем случае не верьте устным заверениям застройщика о том, что в квартире будет именно паркет, а не линолеум, если в договоре это не указано, он имеет полное право вообще оставить голый бетонный пол. Таким образом, в договоре необходимо указать все, что должно быть в квартире. Лучшим вариантом здесь будет составление приложения в виде плана квартиры с подробным описанием всего, что должно в ней быть.
3. Метраж. Всегда обращайте внимание на метраж квартиры, указанный в договоре и в передаточном акте. Так же, необходимо удостовериться, чтобы в договоре не было условий о перерасчете стоимости, в зависимости от изменения размеров квартиры. Следует помнить так же, что застройщик обязан Вам компенсировать стоимость жилья, если был изменен размер квартиры в сторону уменьшения общей площади. Но Вы не обязаны ничего выплачивать застройщику, если метраж квартиры будет по факту больше, чем было предусмотрено по договору, за исключением тех случаев, когда это будет отдельно указано в договоре.
4. Цена договора. Цена договора определяется отдельным параграфом. Цена — это размер денежных средств, которые подлежат уплате участником долевого строительства квартиры для создания объекта долевого строительства. При заключении договора, зачастую застройщики включают в стоимость подключение коммуникаций в процентах от общей стоимости квартиры. Это неправильно. Справедливо было бы разделить общую стоимость подключения на всех собственников в доме, пропорционально квадратным метрам квартир. Расчет по договору может быть произведен как одним платежом, так и несколькими платежами с установленным периодом. Это могут быть ежегодные, ежемесячные либо еженедельные платежи.
5. Сроки договора. Многие застройщики на данный момент включают в договор положение о том, что срок передачи объекта долевого строительства может быть продлен в одностороннем порядке после письменного уведомления застройщиком. Но это не верно, так как, в соответствии со статьей 6 вышеуказанного федерального закона, застройщик, в случае, если необходимо продлить срок строительства объекта, должен за 2 месяца до истечения срока направить соответствующее уведомление вместе с предложением об изменении договора. В случае нарушения сроков передачи квартиры в собственность участника долевого строительства, застройщиком должна быть выплачена неустойка. Данная неустойка уплачивается исходя из размера ставки рефинансирования. Для юридических лиц неустойка составляет 1/300 ставки рефинансирования. По договору долевого участия в строительстве квартиры для граждан неустойка уплачивается в двойном размере, в соответствии с частью второй статьи 6 вышеуказанного федерального закона.
6. Одностороннее изменение договора. Застройщики любят включать в договор положения о том, что цена за один квадратный метр площади подлежит увеличению в случаях, когда увеличивается стоимость строительных материалов, энергоресурсов и в случае увеличения стоимости квадратного метра на рынке аналогичного жилья. Это тоже неправильно. Данные изменения в договор долевого участия в строительстве должны вноситься по согласованию сторон.
7. Оплата услуг застройщика. Следует обращать внимание так же на положение об оплате услуг Застройщика и экономии денежных средств. Зачастую застройщики в первоначальном проекте указывают различные дополнительные постройки на прилегающей территории: парковки, детские площадки, скамейки и т.д. По окончании строительства этих объектов может не оказаться не только по факту, но и в проектной документации. А сумма «сэкономленных» денежных средств с того, что не было построено, пойдет в карман к застройщику. В связи с этим при заключении договора нужно требовать с застройщика не только план квартиры, но и план придомовой территории, дабы в дальнейшем можно было обязать застройщика исправить имеющиеся недостатки.
8. Передаточный акт. Застройщики вынуждают подписать передаточный акт без указания недостатков. Основным аргументом у застройщиков в пользу подписания передаточного акта, является то, что людям просто не выдадут ключи от квартиры сразу же на руки. Люди обычно торопятся, так как им срочно нужно въезжать в квартиру и потому подписывают акт без включения в него недостатков.
9. Привлечение денежных средств по договору долевого участия в строительстве. В соответствии с частью первой статьи 3 Федерального законно № 214-ФЗ, от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик вправе привлекать денежные средства только после государственной регистрации договора участия в долевом строительстве квартиры. Если же застройщик предлагает Вам заключить договор займа, по которому вы передадите ему денежные средства, он может оказаться просто мошенником, целью которого является не строительство жилого многоквартирного дома, а хищение Ваших денежных средств.
10. Общее имущество в многоквартирном доме. Договором долевого участия в строительстве может быть предусмотрено общее имущество собственников. К данному имущество может относиться крыша, ограждающие конструкции, лестничные клетки и пролеты, чердачные помещения, внутридомовые инженерные сети водоотведения и водоснабжения, земельный участок. Все это имущество надо указывать в отдельном разделе в договоре.
11. Обязанность оформления права собственности в определенный срок. Зачастую застройщик в договоре предусматривает обязанность оформления права собственности на жилье в определенный срок. Обычно он составляет 30 дней. Это тоже неправильно. Вас могут обязать выплатить неустойку за то, что вы не уложились в указанный срок. В то же время, для того чтобы зарегистрировать право собственности необходимо получить кадастровый паспорт на квартиру, срок изготовления которого обычно составляет 2-3 месяца. В данном случае в договоре необходимо привязать срок оформления права собственности к дате получения кадастрового паспорта на квартиру.

Риски, преимущества и недостатки

Любой инструмент приобретения жилья несет в себе определенные плюсы и минусы. Самый главный риск покупателя – не получить квартиру и потерять собственные средства. Рассмотрим подробнее, насколько ДДУ безопасен с этой точки зрения.

Подписывая соглашение о долевом участии, строительная организация связывает себя очень жесткими условиями нормативного закона. Эти требования – гарантии безопасности застройки для граждан.

К таким гарантиям, в частности, можно отнести:

• за нарушение сроков сдачи объекта в пользу граждан начисляются денежные санкции, которые реально работают на практике;
• интересы дольщиков, подписавших ДДУ в октябре 2017 года и позже, защищены специальным компенсационным фондом, в который застройщик отчисляет 1,2% от суммы каждого договора;
• в регионах действуют «реестры обманутых дольщиков», которые оказывают посильную помощь гражданам, оказавшимся в трудной ситуации;
• ответственность застройщика перед гражданами застрахована;
• в последнее время требования к строителям ужесточились в плане получения разрешений, организации «финансовой подушки» на банковском счете строительства не менее 10% от суммы всего проекта, контроля за финансовыми операциями со стороны банковского сектора;
• в строительной сфере установлены высокие требования к фирмам, производящим работы – лицензию на данную деятельность получить достаточно сложно, а значит, и качество жилья будет соответствовать всем ГОСТам;
• договор долевого участия обязательно регистрируется в ЕГРН, что придает ему особый формальный статус.

Указанные гарантии выгодно отличают ДДУ от участия граждан в жилищно-строительных кооперативах. ЖСК – это добровольное объединение граждан. Стоимость пая в таком объединении может быть намного привлекательнее участия в долевом строительстве, однако не стоит забывать о следующих недостатках:

• строительство МКД организуют непрофессионалы, что может привести к нарушению строительных норм;
• пай никак не застрахован, а в случае банкротства кооператива вернуть свои деньги будет намного сложнее;
• никаких фондов защиты пайщиков ЖСК не существует.

Основной же минус договора долевого участия – это вероятность банкротства застройщика. Нивелировать данный недостаток можно, остановив выбор на надежной строительной фирме, репутация которой складывалась в течение многих лет работы на рынке.

Как дольщику организовать защиту прав при банкротстве застройщика – мы рассказывали в этой статье.

Заключение договора долевого участия

Как правило, каждый застройщик имеет свою универсальную форму договора долевого участия, которую предлагает подписать дольщику. Следует помнить, что законодателем не установлено жесткой обязательной формы – поэтому на ознакомление с текстом необходимо выделить достаточно времени.

Образец ДДУ

Договор долевого участия в строительстве – достаточно объемный документ, намного шире, чем обычный ДКП. Он охватывает максимум информации о предстоящем строительстве, правах, обязанностях участников, порядке разрешения ряда ситуаций.

Ознакомиться с универсальным образцом ДДУ можно .

Обязательные пункты соглашения

Список обязательных условий договора долевого участия в строительстве определен в ст. 4 Закона № 214. При отсутствии этих пунктов договор считается незаключенным, а значит и права/обязанности участников по нему не возникают.

Важно проверить, чтобы в тексте содержались:

• подробное описание будущей квартиры (площадь, количество комнат и др.), составленное недвусмысленным образом, чтобы сторонам было ясно, о каком объекте идет речь и как его найти в МКД;
• графический план квартиры с расположением ее на этаже относительно других квартир;
• основные сведения об МКД – материалы строительства, энергоэффективность, сейсмоустойчивость, класс помещения (жилое/нежилое);
• срок передачи квартиры гражданину;
• полную цену договора долевого участия и порядок ее перечисления;
• гарантийный срок;
• обеспечительные меры, направленные на исполнение строителями соглашения.

Все указанные сведения в должны полностью соответствовать проектной декларации, иначе соглашение можно отменить в суде как недействительное.

Основные права и обязанности сторон

Ключевые задачи застройщика:

• построить многоквартирный дом любыми средствами, с помощью собственных сил или привлекая инвесторов;
• по окончании застройки оформить разрешительную документацию и ввести дом в эксплуатацию;
• передать квартиру участнику долевого строительства по акту.

Гражданин, принимающий участие в долевом строительстве, должен:

• уплатить деньги в оговоренном порядке;
• принять жилье, если у застройщика имеются все необходимые разрешительные документы, а дом сдан.

Остальные права, притязания, требования и обязанности непосредственно вытекают из основных, перечисленных выше.

Обратите внимание! Заполнять бумаги на подачу 3 НДФЛ и возврат налога по вычету допустимо только после получения жилья по передаточному акту, а не сразу после оплаты.

На что еще обратить внимание

Помимо общих положений, соглашение должно содержать ряд пунктов. На что еще обратить внимание в договоре – услуги застройщика в договоре долевого участия:

• предоставление дольщику возможности знакомиться с финансовой документацией и бумагами по строительству;
• обязанность в итоге передать квартиру дольщику – застройщик не может сослаться ни на какие обстоятельства (отсутствие средств или отзыв лицензии);
• направить гражданину уведомление о завершении работ за две недели до назначенной даты, и предложение о приемке жилья;
• обязательство вернуть денежные средства в определенных законом и соглашением случаях;
• допуск к исполнению соглашения правопреемников дольщика в случае его смерти;
• обязанность нести риск уничтожения квартиры до даты передачи ее дольщику;
• обязанность заключения допсоглашений к договору в случае изменения условий.

Отдельно нужно остановиться на изменении цены строительства, площади и срока передачи квартиры:

• изменение цены договора возможно, только если это прямо предусмотрено текстом соглашения – это касается как уменьшения, так и увеличения цены;
• уменьшение и увеличение площади квартиры по договору долевого участия влечет изменение цены – этот вопрос полностью регулируется ДДУ;
• срок передачи квартиры может быть изменен при согласии дольщика и при условии предварительного уведомления об этом за 2 месяца до даты окончания строительства.

Важно! Изменения условий оформляются дополнительным соглашением к договору долевого участия. Помните, что застройщик не вправе в одностороннем порядке поднять цену жилья или сдвинуть срок сдачи строительства.

О том, как взыскать неустойку с застройщика при нарушении сроков, мы .

Передача прав по ДДУ

В ряде случаев у дольщика может исчезнуть интерес в приобретении квартиры – например, при незапланированном переезде в другой регион. В таких случаях оформляется цессия — переуступка по договору долевого участия в строительстве.

Особенности передачи прав по договору долевого участия следующие:

• через соглашение в основном ДДУ как бы меняется дольщик – новое лицо обладает всеми правами и обязанностями участника договора;
• по цессии передается не готовая квартира, а права на нее;
• претензии по качеству жилья новый дольщик предъявляет только застройщику, а не предыдущему дольщику;
• на цессию нужно получить письменное согласие застройщика, иначе она будет недействительной;
• переуступка тоже нуждается в регистрации в ЕГРН.

Образец договора о переуступке можно .

Особенно важным является вопрос по оценке прав требования по договору долевого участия. В конечном счете, цену переуступки определяют сами стороны. Покупателю важно удостовериться, что предыдущий собственник полностью рассчитался с застройщиком. Для этого нужно взять у застройщика справку о полной оплате. Если строительство оплачено не полностью, то оставшуюся часть погашает новый дольщик в соответствии с условиями ДДУ.

О состоявшейся цессии нужно обязательно уведомить застройщика, предоставив ему копию соглашения о переуступке с регистрационной отметкой.

Подводные камни и пути обхода закона

Подводные камни договора долевого строительства жилья в основном касаются уловок застройщика, которые позволяют ему обходить некоторые жесткие требования. При изучении договора нужно обратить внимание на следующие моменты:

• Цена договора вносится только после регистрации в ЕГРН, поэтому условие о предоплате до подачи договора долевого участия в Росреестр – ничтожно. Если застройщик сам занимается регистрацией, то этот момент нужно проверить особенно тщательно.
• Земля под МКД может находиться на праве собственности, аренды и бессрочного пользования. Если застройщик не может подтвердить статус земли, сделку лучше не заключать. Это касается также любой строительной документации.
• Подписывать договор от застройщика может только директор (гендиректор). Если подписывает менеджер, обязательно просите подлинную доверенность от директора, в противном случае – не подписывайте договор.
• Срок в договоре должен быть указан точно. Формулировка «в разумный срок» не отвечает интересам дольщика, т.к. позволяет постоянно сдвигать сроки завершения стройки.

Ключевой момент – подписываемое соглашение должно называться именно «Договор долевого участия в строительстве». Если застройщик предлагает подписать другую бумагу, например, предварительный договор купли-продажи или вексель, выдавая его за ДДУ – сделку однозначно нельзя заключать. Только ДДУ гарантирует дольщикам широкий перечень гарантий, о которых было сказано выше. Иные документы не защитят участников в случае банкротства или долгостроя.

Новое по договорам долевого участия в 2019 году

Договор долевого участия в строительном бизнесе играет важную роль – привлекает граждан к финансированию возведения МКД. Поскольку граждане являются самой незащищенной стороной такого инвестирования, законодатель постоянно вводит изменения, направленные на укрепление их позиций.

В 2019 году ожидается переход от действующей системы оплаты на эскроу-счета. Дольщики будут вносить деньги в оплату ДДУ на специальный банковский счет. Средства счета будут сохраняться до завершения стройки. Застройщик получит вознаграждение только после передачи жилья собственникам.

Данное новшество является одним из этапов отмены долевого участия как явления. Отмечается, что данный инструмент исчерпает себя полностью к 2021-2022 годам.

Договор долевого участия в строительстве – работающая схема приобретения нового жилья у застройщика. При подписании договора нужно обращать внимание на ряд существенных пунктов, а также на репутацию и проектные документы застройщика. Если фирма-застройщик является надежной, то и возведение МКД пройдет без проблем. Если же возникают трудности – закон гарантирует дольщикам строгое соблюдение их прав.

Подробнее про долевое строительство в 2019 году, можете узнать далее.

Ждем ваши вопросы и будем рады видеть вас на бесплатной консультации с юристом. Запись на сайте через консультанта.

Будем благодарны за оценку поста, лайк и репост.

Участие в долевом строительстве предлагает различные способы оплаты за предоставленное жилье в новостройках. Это делает его самым актуальным на сегодня вариантом решения жилищных проблем для граждан России. Избежать мошеннических схем поможет следование правилам по регистрации договора ДДУ в Росреестре и оплате, исходя из норм законодателя.

Регистрация

Принятие участия в процессе долевого строительства требует госрегистрации договора (ст. 17 ФЗ № 214). Обязанности у сторон возникают с момента внесения сведений в Регпалате, которая действует на основании Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ. От дольщика требуется заявление и договор. Застройщику нужно подготовить первый раз комплект документации:

• разрешение на постройку сооружения;
• подтверждение прав на ЗУ;
• план объекта;
• проектная декларация.

Если вы не нашли ответ на свой вопрос, то вы можете получить ответ на свой вопрос позвонив по номерам ⇓
Бесплатная юридическая консультация
Москва, Московская область звоните: +7 (499) 288-17-58

Звонок в один клик

Санкт-Петербург, Ленинградская область звоните: +7 (812) 317-60-16

Звонок в один клик

Из других регионов РФ звоните: 8 (800) 550-34-98

Звонок в один клик

В последующем от него уже не потребуют каждый раз предоставлять эти данные, так как достаточно сделать это один раз. После отправки заявки о регистрации ДДУ в Росреестр произведут его тщательную проверку. Если в Регпалате и ЕГРН о зарегистрированных ранее сделках купли-продажи с этой квартирой информация отсутствует, договор будет зарегистрирован, а сведения переданы в ЕГРН.

Стоимость, сроки и порядок уплаты

Самое важное условие для дольщика — цена. Стоимость складывается из двух составляющих:

• расходы на строительство;
• оплата услуг застройщика.

Цена изначально прописывается в договоре, но в дальнейшем ее можно изменить. Но это условие включают в соглашение (п. 2 ст. 5 ФЗ № 214).

Изменение в одностороннем порядке (обычно увеличение) стоимости со стороны застройщика не допускается, только по обоюдному согласию сторон.

Кроме самой суммы в договоре указывают размер и порядок расчета. Единого правила внесения платы нет. Стороны сами определяют удобные для себя требования, затем вписывают их в соглашение. На практике условия оплаты долевого строительства зачастую устанавливают застройщики, а дольщики принимают их. Впрочем, предусмотрен и индивидуальный подход.

Важно! Платеж вносится сразу, в полном объеме, или делится на несколько периодических сумм (неделя, полгода и т. д.).

Нет требований и к размеру вносимых денежных средств, определяется соглашением сторон. Хотя за просрочку взносов предусмотрена ответственность. Дольщику, который просрочил платеж, назначается пеня (ч. 6 ст. 5 ФЗ № 214). Грубые нарушения по срокам ведут к расторжению соглашения.

Пример

Договор ДУ зарегистрирован, я передумал брать объект недвижимости, не внес плату, обратился в офис фирмы с просьбой о расторжении сделки. Застройщик говорит, что расторгать договорные отношения, поскольку оформлена страховка и уплачена пошлина. Он требует возместить расходы, потраченные на оформление документации. Имеет ли право?

При расторжении договора обе стороны могут требовать возмещения убытков. Однако указанные расходы застройщика не являются убытками.

По данным статистики, квартиры, которые приобретены путём долевого участия в строительстве, как правило, на 30 процентов дешевле, чем приобретаемые другим способом. Государство контролирует надлежащим образом за проведением строительного процесса в условиях ДДУ, но и сами граждане обязаны ответственно подходить к защите собственных имущественных прав.

Если вы не нашли ответ на свой вопрос, то вы можете получить ответ на свой вопрос позвонив по номерам ⇓
Бесплатная юридическая консультация
Москва, Московская область звоните: +7 (499) 288-17-58

Звонок в один клик

Санкт-Петербург, Ленинградская область звоните: +7 (812) 317-60-16

Звонок в один клик

Из других регионов РФ звоните: 8 (800) 550-34-98

Звонок в один клик

Выгода и риски долевого строительства

В долевом строительстве одной стороной сделки всегда выступает только юридическое лицо — застройщик. Вторую сторону (физическое или юридическое лицо) принято называть покупателем, но фактически это не покупатель, а пока только инвестор.

Важно! При покупке квартиры в новостройке покупатель приобретает не право собственности, а право требования.

Это означает, что, заключая договор с застройщиком и внося средства за покупаемую квартиру, будущий собственник покупает не саму квартиру, а право требовать ее оформления в собственность на свое имя в будущем, когда дом будет сдан. Причина в том, что еще не построенное жилье не является собственностью и поэтому не может быть продано или куплено. В то же время ДДУ регистрируется в Росреестре и впоследствии становится основанием права собственности на квартиру.

Для инвесторов заключение таких договоров привлекательно по нескольким причинам:

• стоимость квартир в новостройках значительно ниже аналогичных «вторичек»;
• цена покупки сопоставима с самыми недорогими «вторичками», но при этом площадь и комфортабельность квартир в современном доме несопоставимо выше;
• первичное жилье не имеет юридической истории, что обеспечивает защиту от большинства рисков при покупке вторичного жилья;
• богатый выбор современных ЖК, классов жилья (а, значит, и социального уровня соседей), физических характеристик квартир и многих других составляющих будущего образа жизни;
• приобретая «первичку» с использованием заемных средств, инвестор получает существенно более низкую ставку по ипотечному кредиту;
• покупка «первички» для последующей перепродажи — это всегда гарантия получения прибыли в будущем, ведь на каждом очередном этапе строительства рыночная ценность объекта возрастает.

Но наряду с явными выгодами, покупка квартир по ДДУ сопряжена и с рисками:

• заключение ДДУ не предполагает возможности скорого заселения, ждать завершения строительства придется от нескольких месяцев до полутора-двух лет;
• вместе с расходами на приобретение необходимо учитывать и расходы на последующий ремонт и интерьер — в среднем от 1-1,5 миллионов рублей;
• право требования инвестора гарантирует вступление в собственность после ввода дома в эксплуатацию, но не дает гарантии, что дом когда-либо будет достроен;

Таким образом, важно с самого начала учитывать все плюсы и минусы, сопряженные с инвестированием в долевое строительство.

Страхование

С 2014 года закон обязывает застройщиков страховать свою ответственность перед инвесторами. Вариантов ухода от исполнения этого обязательства не существует: отсутствие договора страхования делает регистрацию договоров долевого участия в Росреестре невозможными. Однако реализация этой инициативы в том виде, в котором она была задумана, оказалась невозможна. Поэтому в 2017 году были введены поправки, гарантирующие инвестору если не своевременное оформление квартиры в собственность, то хотя бы компенсацию вложенных средств.

Строительная компания имеет право выбрать один из трех вариантов страхования:

1. Поручительство банка, отвечающего требованиям законодательства для выдачи подобных гарантий.
2. Членство в некоммерческой организации, имеющий свой страховой фонд деятельности ее участников.
3. Договор со страховой компанией, имеющей право предоставлять услуги по данному виду страхования.

Наиболее частым является третий способ как наиболее доступный, однако для застройщика и он сопряжен с определенными сложностями, поскольку лишь очень небольшое число страховых компаний может гордиться способностью отвечать требованиям законодательства для предоставления услуг по этому виду страхования.

Взыскание неустойки и возврат денег

Для составления неустойки и обращения в суд лучше всего воспользоваться квалифицированной юридической помощью. Однако и при самостоятельном составлении претензии следует опираться на существующую нормативно-правовую базу. Претензия составляется на основании ст.6 и 10 Федерального закона №214-ФЗ, ст.309-310 ГК РФ и со ссылкой на нарушенные условия договора. Документ направляется по юридическому и фактическому адресам застройщика (первый лучше выяснять доподлинно, путем заказа выписки из ЕГРЮЛ) и доставляется лично либо по почте, заказным письмом с составлением описи вложения. Отметка о получении претензии застройщиком необходима для дальнейшего разбирательства в суде.

Сумма неустойки рассчитывается исходя из даты передачи застройщиком квартиры инвестору по договору долевого участия. Причем важно учитывать и срок, указанный в самом договоре, и конечную сумму неустойки — если истец по ошибке ее завысит, суд все равно сделает расчет по закону, однако итоговая сумма, превышающая 1 миллион рублей, влечет за собой обязательную оплату государственной пошлины.

Существенные пункты ДДУ

Многие граждане склонны подписывать договоры «не глядя», особенно если документ имеет большой объем текста, изобилующего юридическими терминами и формулировками, растягивающими вдумчивое чтение не на один час. Но внимательно читать ДДУ и прояснять все непонятные вопросы перед подписанием необходимо в целях безопасности собственной сделки.

Важно! Внимательность при подписании ДДУ — важная составляющая безопасности интересов дольщика. Поэтому на поездку в офис застойщика для изучения и подписания документов необходимо выделить достаточное количество времени.

На что необходимо обратить особое внимание в договоре долевого участия:

1. Объект долевого строительства. Застройщик должен предоставить всю проектную документацию, строительный адрес, серию жилого дома, его этажность и этаж покупаемой квартиры, ее площадь и планировку.
2. Стоимостьи порядок оплаты — единовременно или в несколько этапов; права и обязанности сторон.
3. Сроки. Определяется период, по истечении которого дом должен быть введен в эксплуатацию, квартиры поставлены на кадастровый учет и зарегистрированы на имя новых собственников. Также застройщик обязуется предоставлять инвесторам информацию и о ходе работ в процессе строительства путем открытой публикации отчетов.
4. Ответственность сторон при нарушении обязательств по договору.

Важно, чтобы все сведения в договоре, которые подлежат проверке, соответствовали действительности, а все вопросы, которые инвестору не до конца ясны, были прояснены до подписания, а еще лучше — до визита в офис продаж.

Как выбрать добросовестного застройщика

Казалось бы, возможность «угадать» с застройщиком близка к случайности. Однако профессиональные агентства недвижимости с успехом проводят проверку застройщиков так же, как и проверку «юридической чистоты» квартир на вторичном рынке. Разница лишь в том, что в случае с проверкой новостройки проверке подвергаются несколько другие факторы. Это одна из причин, почему мнение о том, что для покупки новостройки не нужно агентство, является распространенным заблуждением. Однако по мере сил и возможностей попробовать повторить профессиональный опыт риелторов может и «самостоятельный» инвестор.

Какие документы должны быть у застройщика

Прежде всего, необходима проверка проектной декларации, которую застройщик обязан предоставлять по первому требованию. В этом документе содержится информация о деятельности застройщика и возведении объекта, в котором будущий инвестор планирует приобрести квартиру. Кроме того, важнейшей информацией в проектной декларации являются сведения об иных объектах, строительство которых производилось застройщиком в течение последних 3 лет. В проектной декларации публикуется месторасположение этих объектов, сроки сдачи в эксплуатацию и соответствие деятельности застройщика взятым на себя обязательствам. Помимо этого, в проектной декларации присутствуют сведения о финансовом состоянии застройщика и его текущих задолженностях. Благодаря ознакомлению с этим документом можно составить достаточно ясное представление о благонадежности строительной компании.

Не менее важны и сведения об объекте будущего инвестирования: сроки завершения этапов и сдачи дома в эксплуатацию, информация о нежилых помещениях, общая стоимость строительства, страхование и другие способы, которыми застройщик может гарантировать безопасность сделки для инвестора.

Сведения о застройщике

Помимо проектной декларации, важно изучить и другие сведения. К ним относится актуальность сведений о регистрации юр.лица в ЕГРЮЛ, уточнение сведений о финансовом состоянии и возможных рисках возникновения процедуры банкротства, о судебных исках с участием данной компании.

Не мешает провести и собственное «расследование» — побеседовать с жильцами сданных корпусов, если таковые есть, и изучить отзывы о других объектах застройщика. Если те, кто раньше вас решились на участие в долевом строительстве, выявили подводные камни инвестирования этого застройщика, информация об этом обязательно проявится. Если же в целом информационный фон благожелателен и основной объем полученных данных свидетельствует в пользу застройщика, возможные разовые негативные отзывы смущать не должны — недовольные люди есть везде. Тем не менее вся проверка должна быть проведена тщательно.

Стоимость квадратных метров

Как правило, у благонадежных застройщиков стоимость за квадратный метр примерно одинакова и колебания незначительны. Если же цена предложения невероятно низка или вам предлагают большую скидку (от 30% и более) в случае максимально скорого подписания договора, эти факты должны насторожить. Если законная выгода застройщика в подобных предложениях для вас не очевидна, возможно, именно этот застройщик готовится объявить себя банкротом сразу же после того, как соберет с инвесторов желаемую сумму.

Партнеры застройщика

Одним из информативных (хотя и не всегда гарантированных) способов убедиться в благонадежности строительной компании являются ее партнеры. Солидные застройщики, работающие не один год, имеющие заслуженную репутацию, обычно располагают и внушительным списком партнеров. Если в их числе — серьезные поставщики техники и материалов, известные страховые компании, фонды и банки с высоким рейтингом надежности, это дает компании и право на доверие инвесторов. Однако важно помнить, что и среди очень известных застройщиков, имевших в прошлом прекрасную репутацию и партнерские связи с очень уважаемыми компаниями, есть те, результаты деятельности которых провоцируют претензии и судебные иски со стороны инвесторов гораздо чаще, чем вызывают благодарные отзывы.

Как стать участником долевого строительства: пошаговая инструкция

Итак, прояснив для себя все основные вопросы в теории и приняв решение о покупке первичного жилья, пора переходить к делу. Чем более продуманным будет каждый шаг, тем более удачной, выгодной и безопасной будет сделка, поэтому не вредно начать с составления плана. Определите для себя:

1. Желаемые сроки. Здесь нужно оценить оптимальные и реальные (наиболее выгодные) сроки самой покупки, и время предполагаемого заселения в новую квартиру.
2. Бюджет сделки. При предварительных расчетах лучше определиться с самого начала, какой вариант предпочтительнее: единовременный платеж или выплаты в несколько этапов? Планируется задействовать только собственные или и заемные тоже? Исходя из этого следует спланировать все сроки и способы формирования суммы, необходимой для покупки и, при необходимости, выбор кредитной организации.
3. Выбор застройщика и объекта. Разумнее начинать с потенциально привлекательных застройщиков, после чего выбор предлагаемых ими объектов поможет конкретизировать поиск.
4. Проверка. Как известно, даже компании с десятилетиями опыта безупречной работы порой сходят с дистанции. Поэтому убедиться в том, что выбранный застройщик имеет высокие шансы оправдать ожидания, не помешает.
5. Заключение договора. Перед подписанием необходимо перепроверить все пункты, убедиться в достоверности и законности каждого из них, а также в отсутствии возможных разночтений в трактовке понятий и условий. При необходимости — обратиться к услугам независимых специалистов и компаний, способных повысить надежность сделки (агентства недвижимости, юридические и страховые компании).
6. Регистрация. Должна пройти обязательная государственная регистрация договора долевого участия в Росреестре, чтобы были защищены все права дольщика.

Долевое строительство в 2019 году: изменения в законодательстве

Одним из главных событий прошлого года стало принятие Федерального закона №218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Согласно новым положениям для возможности осуществлять данную строительную деятельность компания должна соответствовать довольно жестким требованиям и к организационно-правовой форме, и к уставному капиталу, и к опыту участия в строительстве жилых объектов, и ко многим другим аспектам.

Все принятые законодателями нововведения вступают в силу с 1 июля 2018 года. Очевидно, что новые условия существенно усложнят деятельность строительных компаний как в организационном, так и в экономическом смысле. Можно ожидать, что компании, которым соответствовать новым требованиям окажется не под силу, уйдут с рынка. Повысят ли новые требования степень надежности защиты дольщиков или лишь в очередной раз скажутся на стоимости квадратных метров — вопрос пока остается открытым.

Важно! С 1 июня 2019 года все застройщики обязаны перейти на работу со специальными эскроу счетами в банках. С этой даты застройщики уже не смогут использовать ДДУ в качестве основания для покупки квартиры. Все средства покупателей будут проходит через эскроу счет в банке партнере и строго контролироваться. Застройщик не имеет права расходовать эти деньги до момента ввода дома в эксплуатацию, а также не сможет использовать средства из одного проекта на финансирование другого.

Альтернативным вариантом финансирование строительства по ДДУ, предполагается создание института проектного финансирования застройщиков. При котором банки будут финансировать стройку, а дольщики инвестировать свои средства в стройку на специальный счет в этом банке, что поможет значительно защитить их права и интересы, но и приведет к значительному росту стоимости жилья.

Что вы думаете об этом? Напишите в комментариях.

Важно! Права дольщика в долевом строительстве поможет защитить наш юрист. Запишитесь на бесплатную консультацию в специальной форме на сайте перед окончательным выбором застройщика, чтобы проверить его надежность.

Подробнее про порядок передачи квартиры от застройщика дольщику мы разбирали в нашем прошлом посте «Как принять новую квартиру у застройщика».

Условия ипотеки на новостройку вы можете узнать далее.

Просьба оценить пост и поставить лайк.