Содержание
- Законодательное регулирование
- Какие угодья могут предоставляться
- Порядок получения земли под КФХ
- Можно ли строить на земле фермерского хозяйства
- Плюсы аренды заключаются:
- Чтобы индивидуализировать участок, необходимо:
- Выкупить землю невозможно, если она была арендована:
- Законодательство
- Как происходит формирование первичной стоимости государственных участков сельскохозяйственного назначения?
- Факторы, влияющие на определение стоимости аренды
- Сколько стоит аренда земли в разных регионах РФ?
- Законы о найме наделов под сельское хозяйство у государства
- Первичная стоимость
- Факторы, влияющие на арендную плату
- Влияние месторасположения на конечную сумму
Законодательное регулирование
Деятельность КФХ регламентируется положениями гражданского законодательства и ФЗ-74 от 11.06.03г.
Ими определяется возможность создания фермерского хозяйствования ИП и организациями, соответственно и участок передается организациям и предпринимателям.
Основными сферами деятельности фермеров устанавливаются:
- Производство и перерабатывание продукции сельского хозяйства и продуктов животноводства;
- Их перевозка, сохранность, реализация.
На угодьях, принадлежащие КФХ, может осуществляться:
- Растениеводство (выращивание зерна, кормовых и других культур, табака и другое);
- Животноводство (разведение различных животных – лошадей, коз, овец, свиней, кроликов, выращивание птицы, оленей, верблюдов, шелкопряда, пчеловодство);
- Овощеводство (сбор орехов, грибов, ягод, выращивание фруктов и винограда).
ВАЖНО! Угодья фермы могут использовать все, входящие в его состав, люди для произведения продуктов для собственного употребления. При этом не потребуется регистрация компании или ИП.
Под фермерским имуществом подразумевается:
- Земля;
- Строения и здания;
- Хозяйственные постройки (склады, сараи и пр.);
- Мелиоративные сооружения и орошатели;
- Сельскохозяйственное оборудование и спецтехника;
- Рабочая скотина и домашняя птица;
- Машины и инвентарь.
Порядок предоставления участков КФХ, предъявляемые к ней требования и их предназначение определяются в ЗК РФ и ФЗ «Об обороте земель с/х назначения».
Какие угодья могут предоставляться
Земельные площади, выдаваемых КФХ, имеют сельскохозяйственное назначение. Они должны располагаться за пределами сельского поселения и включать различные объекты, на которых находятся леса, поля, водоемы, здания и постройки, дороги, различные коммуникации.
Под защитой государства находятся особенно ценные площади сельхозназначения. К ним относятся территории, стоимость в кадастре которых выше средней в муниципальном образовании на 10%, и искусственно орошаемые или осушаемые наделы.
Представляемый участок считается неделимым, поэтому его владельцы обладают долями в нем без их разделения на части. Поделить его получится только в случае прекращения деятельности фермы.
Представленные угодья могут использоваться в целях, для которых они представлены. Их возможным использованием может служить следующие разновидности:
- Высадка цветов;
- Разведение птицы и рыбы;
- Садоводство и овощеводство;
- Виноградарство;
- Пчеловодство;
- Охотничьи угодья;
- Для организации рыбного хозяйствования;
- Сенокоса и выпаса домашнего скота;
- Создание охранных насаждений леса.
Заявитель может сам определять необходимый размер передаваемого надела.
Порядок получения земли под КФХ
Это можно сделать несколькими способами:
- Организация аукциона, инициатором которого выступает органы муниципальной власти, когда надел входит в их сферу распоряжения.
- Проведение конкурса по инициативе лиц с возможным выкупом объекта в личное владение.
- Получение территории в наем без торгов для некоторых категорий лиц.
- Арендные обязательства в отношении земли, не стоящей на кадастровом учете, без проведения торгов.
Предоставление земельных участков для фермерского хозяйства заключается совершении следующих действий:
- Выбор подходящего варианта. Подбор можно осуществить:
- Путем обращения в местный муниципалитет. У них скапливаются данные о наличии пустующих объектов;
- Приняв участие в публичном аукционе, сведения о которых публикуются на электронных ресурсах или в печатных СМИ;
- Выявить информацию на портале Росреестра.
- Представление заявления о выделении земельной площади. Оно подается в административные органы власти, уполномоченные на его принятие. В запросе необходимо указать данные об объекте:
- Цель использования:
- Полномочия обратившегося;
- Условия передачи угодий в собственность (безвозмездно или за плату):
- Необходимость представления территории необходимого размера (количество участников и работников, оборотные объемы);
- Подписанное соглашение о создании КФХ;
- Временной период, если аренда предполагается на небольшой срок.
Заявка рассматривается в течении 14 дней, проект определения границ утверждается около одного месяца.
- Организация торгов. Получив заявление, сотрудниками администрации публикуется извещение о намерении передать угодья в аренду и приглашаются претенденты к участию в конкурсе. Если никто не изъявил желания поучаствовать в мероприятии, участок предоставляется инициатору без проведения торгов. Если желающие все же есть, по результатам аукциона цена аренды может вырасти существенно.
- Осуществление кадастрового учета. В ситуации, когда административный орган предварительно одобрил заявку, обратившийся должен произвести межевание объекта и его постановку на учет за свой счет. Иногда такие расходы берет на себя местный муниципалитет. Кадастровый инженер землеустроительной организации устанавливает границы территории, осуществляет топографическую съемку и оформляет необходимую документацию.Получив бумаги, нужно сдать их в Росреестр для внесения информации в единый кадастр и получения паспорта.
ВНИМАНИЕ! Если в выдаче земли будет отказано, средства, затраченные на формирование площади, возвращены не будут.
- При принятии положительного решения в пользу собственника КФХ, административный орган подписывает с заявителем соглашение о продаже или аренде земельного имущества. В нем должны быть указаны все существенные условия совершения сделки, в частности:
- Сумма арендных платежей;
- Права и обязательства сторон;
- Возможность дальнейшей покупки участка в собственность.
Когда срок его действия заканчивается, его можно:
- Продлить;
- Расторгнуть;
- Выкупить надел в собственность
- Передача земли во владение. Земельное законодательство определяет возможность выделения с/х территории в безвозмездный наем с последующим переводом его в частную собственность, если участок использовался в течении пяти лет по назначению. Его можно выкупить у государства после окончания аренды за минимальную сумму.
ВАЖНО! Договор должен пройти процедуру регистрации в Росреестре, только после этого правомочия владения участком вступят в силу.
Можно ли строить на земле фермерского хозяйства
На земельной территории КФХ допускается строительство различных строений несельскохозяйственного назначения. Это могут быть жилые, промышленные и рекреационные здания. Площадь таких построек не может занимать более 30% всего надела. Застройка регламентирована складывающейся практикой муниципального образования и утвержденным проектом.
Чтобы официально оформить жилой дом и прописаться в нем, необходимо чтобы его высота не превышала трех этажей. Для его возведения нужно представить доказательства необходимости постоянного присутствия человека на ферме. Это может быть постоянный уход за животными и другие причины.
Застройка с/х территорий регламентирована положениями ГК РФ, который устанавливает важность соблюдения градостроительных, пожарных, строительных, санитарных стандартов при её осуществлении.
Помимо жилья, собственник КФХ может возводить и другие постройки по своему желанию. Строительство капитальных зданий должно сопровождаться получением разрешения на строительство. Временные постройки могут возводиться без согласования с соответствующими службами. Это могут быть сараи, склады, навесы и иное. Их регистрация в Росреестре не нужна.
Надо отметить, что для развития фермерства в России предоставляются земли с/х назначения в аренду либо в собственное владение. На них могут выращиваться различная продукция либо разводиться скот, рыба и другие животные. Максимальная величина предоставляемой территории будет зависеть от количества участников фермы и нормативов, установленных в регионе.
>Аренда земли сельскохозяйственного назначения у государства (муниципалитета). В помощь риэлторам
Плюсы аренды заключаются:
— в привлекательной цене, в сравнении с покупкой;
— в отсутствии законодательных ограничений, как при покупке – продаже;
— в гибкости условий при заключении договоров (выборе сроков, возможности выкупа);
— в богатом выборе предложений.
Чтобы участники рынка могли юридически грамотно организовывать земельные отношения, законно пользоваться территориями угодий в своих и производственных целях, им необходимо понимать особенности аренды сельскохозяйственных земель, риэлторам, специализирующимся на загородном рынке особенно.
Объектом аренды являются земли сельскохозяйственного назначения (леса, водоемы, поля и т. д.). Это индивидуальный, конкретно — определенный участок, имеющий кадастровый номер и установленные границы участка. Процедура конкретизации необходима для установления данного недвижимого имущества, передаваемого арендатору.
Аренда такого типа недвижимого имущества регламентируется правилами и особенностями законодательства Российской Федерации (закон № 101 – ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»), но на земельные участки, с государственным регулируемым оборотом, эти обязательства не действуют.
Чтобы индивидуализировать участок, необходимо:
- получить кадастровый номер;
- установить местоположение и границу;
- присвоить адрес;
- определить категорию.
Также нужно обязательно пройти государственный кадастровый учет, иначе если возникнет спорная ситуация договор аренды будет признан судом недействительным.
Арендаторами земель сельскохозяйственного назначения могут быть юридическими и физическими лицами нашей страны, муниципальными образованиями, субъектами Российской Федерации.
Об особенностях технологии работы с землями сельхозназначения можно узнать в этой авторской статье.
В аренду эти земли предоставляются:
— крестьянским (фермерским) хозяйствам;
— некоммерческим кредитным организациям: религиозным организациям, потребительским кооперативам и т. д.;
— хозяйственным обществам;
— образовательным организациям, подготавливающим работников сельскохозяйственного направления;
— унитарным предприятиям, государственным и муниципальным;
— научным организациям соответствующей отрасли;
— казачьим обществам;
— производственным кооперативам;
— общинам немногочисленных народов нашей страны (Север, Сибирь);
— гражданам, занимающимся ЛПХ.
Выкупить землю невозможно, если она была арендована:
- казачьими обществами;
- общинами малочисленного народа;
- гражданами для выпаса скота и сенокоса;
- религиозными объединениями;
- образовательными, научными организациями.
При аренде земельного участка (муниципальной собственности) сельскохозяйственные организации и крестьянские (фермерские) хозяйства подают заявление в местные органы самоуправления (торги не проводятся). В остальных случаях проводятся муниципальные аукционы.
Для участия в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка необходимо подать следующие документы в местную Администрацию:
- заявку на участие с указанием банковских реквизитов в случае возврата задатка;
- документ, удостоверяющий личность (для физических лиц);
- документ, подтверждающий внесение задатка;
- заверенный перевод документов о государственной регистрации (для иностранных юридических лиц).
Заявки прекращают принимать за пять дней до проведения аукциона. Договор аренды подписывает победитель аукциона. В случае, когда есть всего лишь один участник – он и становится победителем. Арендная плата – фиксированный размер 0. 3% от кадастровой стоимости земельного участка.
Обязанность по уплате налога на землю возлагается на арендодателя. Ставка устанавливается в соответствии с законодательством Российской Федерации (0.3 %) от кадастровой стоимости участка.
Законодательство
Земли сельскохозяйственного назначения — это земельные участки, расположенные за границами населенных пунктов, которые предоставляются с целью ведения сельского хозяйства.
Если вы хотите узнать, как в 2019 году решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:
- Москва: +7 (499) 110-86-72.
- Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57.
Согласно нормам Земельного кодекса, а именно статье 78 земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для:
- Ведения сельскохозяйственного производства;
- Создания защищающих лесных насаждений;
- Научно-исследовательских, учебных и других целей, касающихся сельскохозяйственного производства.
Земли допускается арендовать в целях рыбоводства, организации крестьянско-фермерского хозяйства, огородничества, садоводства, животноводства, дачного строительства.
Общим правовым режимом сельхоз земель является возможность предоставления данных участков только для целей сельхозпроизводства.
Существует специальный нормативно-правовой акт, регулирующий отношения по владению, пользованию и распоряжению сельскохозяйственными землями — Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.2002 N 101-ФЗ. Статьи 9 и 10 данного закона устанавливают порядок сдачи земель в аренду и особенности ее предоставления.
Важно! Аренда сельскохозяйственных угодий может быть произведена в любых объемах и на любой срок, но не более 49 лет. Кроме того, после оформления аренды в дальнейшем землепользователь имеет преимущественное право на выкуп земли в личную собственность.
Земли сельскохозяйственного назначения можно оформить в аренду не только у государства, но и у частного землевладельца.
Как происходит формирование первичной стоимости государственных участков сельскохозяйственного назначения?
Первичная стоимость земель сельскохозяйственного назначения определяется государственной кадастровой оценкой.
Оценка проводится по единому методу и с целью обеспечения сопоставимости результатов оценки на всей территории России.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:
- Москва: +7 (499) 110-86-72.
- Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57.
Первый этап оценивания стоимости земли проводится на межрегиональном уровне. В ходе оценки определяется средняя кадастровая стоимость 1 га земли сельскохозяйственного назначения субъектов РФ, а также разрабатываются базовые нормативы для проведения кадастровой оценки земельных участков внутри субъекта Российской Федерации.
При осуществлении кадастровой оценки сельскохозяйственных территорий на уровне субъекта РФ выявляется определенный ряд показателей в расчете на гектар сельскохозяйственной земли:
- оценочная продуктивность (валовая продукция в рублях и в центнерах кормовых единиц);
- оценочные затраты;
- стоимость производства валовой продукции и расчетный доход с ренты;
- удельные показатели кадастровой цены земель сельскохозяйственного назначения в границах субъектов РФ.
Два первых показателя (оценочная продуктивность и оценочные затраты) являются основными значениями, определяющими кадастровую оценку сельскохозяйственных земель внутри субъекта РФ.
Прекращение договора аренды земельного участка может наступить либо в связи с окончанием срока аренды, либо при нарушении условий договора.
Ищите образец договора мены квартиры? Его можно скачать в нашей статье.
Хотите разобраться, что такое деривативы? В нашем материале рассказано об этом простым и доступным языком.
Факторы, влияющие на определение стоимости аренды
Постановление Правительства России от 16.07.2009 №582 определяет основные принципы определения цены земельных наделов под аренду, предоставляемую государством.
Данное постановление обосновывает правила установления арендной платы за земли, принадлежащие государству. В соответствии с ними определение цены зависит от:
- кадастровой стоимости земли — основной регулятор платы за аренду;
- результатов аукционных торгов;
- от размера земельного налога на участок;
- ставок оплаты, рассчитанных в зависимости от периода аренды;
- от рыночной стоимости земельного участка.
Непосредственно порядок оплаты, то есть ее величина, особенности и время внесения платежей устанавливаются договором аренды.
Арендную плату составляют базовые годовые ставки оплаты за аренду государственных земель. При этом учитывается распределение ставок согласно категориям земель, а также фиксируемые условия самих арендаторов на локальном уровне.
Категория земли имеет весомое значение. Земля сельскохозяйственного назначения в аренду будет гораздо дешевле земли такой же площади, арендованной под жилищное строительство.
Базовая ставка устанавливается каждым административным субъектом РФ на основании местных условий и направлений экономического развития.
Еще одним важным значением для определения арендной платы является зональный коэффициент (Кт). Показатель устанавливается во время проведения кадастровой оценки земельного участка в определенной регионе. Особенность зонального коэффициента состоит в учете всех особенностей земли и окружающей зоны, ее ценности.
Существует также поправочный коэффициент (Кц). Поправка зависит от вида целевого назначения земли и способа использования земель.
Кроме того, сама площадь земли сельскохозяйственного назначения имеет значение и представляет собой одну из производных при вычислении годовой платы за аренду.
Таким образом, основные показатели, влияющие на стоимость сельскохозяйственных угодий:
- базовая ставка;
- зональный коэффициент;
- поправочный коэффициент;
- площадь земельного участка.
Следует также учитывать и определенный ряд льгот, предоставляемых государством для следующих категорий граждан:
- инвалиды 1-ой и 2-ой групп;
- участники ВОВ, боевых действий и вооруженных конфликтов локального характера;
- многодетные семьи;
- участники ликвидации последствий аварии на ЧАЭС.
Порядок оформления земельных угодий на льготных условиях определяется местными органами власти и управления.
Сколько стоит аренда земли в разных регионах РФ?
Стоимость земель сельскохозяйственного назначения зависит от многих факторов, как было выяснено выше. Поэтому конкретные цифры касательно каждого региона привести не получится.
К примеру, в Московской области в зависимости от района и расположения участка цена абсолютно разная. Получить информацию о точной стоимости возможно в администрации по месту нахождения участка.
Несколько примеров стоимости аренды сельскохозяйственных участков по регионам:
Регион | Стоимость (1 га/год в рублях) |
Кабардино-Балкарская Респ, Баксанский р-н | 2200 |
Пензенская обл, Пензенский р-н, Саловский с/с | 1463 |
Чувашская Республика, Цивильский р-н, Тувинское сельское поселение | 500 |
Орловская обл, Мценский р-н | 900 |
Краснодарский край, Отрадненский р-н | 705 |
Московская обл, Луховицкий р-н, Матвеевка д | 20000 |
Московская обл, Орехово-Зуевский р-н | 16000 |
Московская обл, Сергиево-Посадский р-н | 16500 |
Московская обл, Коломенский р-н, Ворыпаевка д, Луговая ул | 1600 |
Московская обл, Серпуховский р-н, Новая д | 1400 |
Краснодарский край, Отрадненский р-н, Спокойная ст-ца | 950 |
Краснодарский край, Каневской р-н | 4500 |
Краснодарский край, Абинский р-н, Холмская ст-ца | 960 |
Краснодарский край, Калининский р-н | 2000 |
Санкт-Петербург г, Пушкин г, Катлинская дор | 3400 |
Свердловская обл, Новолялинский р-н | 100 |
Свердловская обл, Белоярский р-н | 875 |
Свердловская обл, Артемовский р-н, Красногвардейский п | 400 |
Свердловская обл, Слободо-Туринский р-н, Красный Яр д | 450 |
Ростовская обл, Тарасовский р-н | 1000 |
Ростовская обл, Азовский р-н | 4700 |
Ростовская обл, Песчанокопский р-н, Песчанокопское с, Калинина ул | 2800 |
* Сведения взяты с официального сайта Российской Федерации, размещающем информацию о проводимых торгах.
Таким образом, договор аренды земли сельскохозяйственного назначения — это хороший вариант для людей, планирующих заниматься сельским хозяйством.
Покупка земли будет стоить достаточно дорого, аренда же обойдется в подъемную сумму и позволит спокойно наладить доходы и минимизировать расходы.
На текущий момент перед государством стоят задачи федерального уровня по разработке и организации всех условий для эффективного ведения сельскохозяйственного бизнеса.
Дорогие читатели, информация в статье могла устареть. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, звоните по телефонам:
- Москва: +7 (499) 110-86-72.
- Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57.
Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!
Рейтинг автора Автор статьи Андрей Чернов Юрист Написано статей 3129 >Все о ценах на аренду земель под сельское хозяйство: во сколько обойдется наем надела сельхозназначения у государства?
Законы о найме наделов под сельское хозяйство у государства
Для аренды у государства земли сельхозназначения на оптимальных условиях необходимо знание всех нормативных актов, регулирующих этот процесс.
- «Земельный кодекс РФ» №136-ФЗ был утвержден 25.10.2001 г. Поправки и дополнения к этому закону вступили в силу с января 2017 г. Согласно этому правовому акту:
- Величина платы за землю определяется договором об аренде (ст. 22).
- Арендная плата за земли для социально значимой деятельности не должна превышать земельного налога (ст.39.7).
- Ценность земли определяется по кадастровой стоимости (КС), которую рассчитывают государственные органы; арендовать можно только кадастровые земельные участки, занесенные в государственный реестр недвижимости (ст. 65).
- В особую категорию выделяются земли сельскохозяйственного назначения: пашни, защитные насаждения, места для подсобных помещений для нужд с/х производства (ст.77).
- Дается строгое целевое назначение земель: земледелие, скотоводство, рыбоводство; опытническая работа.
- Местные и региональные государственные органы имеют специальный фонд распределения земель с/х назначения для аренды их населению. (ст. 80).
- Срок аренды определен от 3 до 49 лет, не исключено приобретение участка в собственность.
- Успешное хозяйствование на земле дает право на льготные условия аренды.
- Региональными органами власти определяются категории лиц с правом льготной аренды земель.
ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ. С 2016 г. процедура аукционных торгов для перезаключения и продления арендного договора на новый срок стала необязательной.
При этом учитываются:
- кадастровая стоимость – основной параметр цены;
- категория и целевое назначение земельного участка;
- итоги торгов на аукционе;
- величина государственного налога;
- распределение платы по временным периодам в зависимости от срока аренды;
- рыночная цена участка.
Правом устанавливать плату за землю наделены местные органы власти, с которыми и заключается арендный договор.
- Приказ №445 МЭР от 20.09.2010 г. «Методические рекомендации по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения»;
- Приказ №508 МЭР от 22.10 2010 г. «Федеральный стандарт оценки» (ФСО №4).
Процедура оценки проходит три этапа:
- создается перечень анализируемых участков Росреестром;
- вычисляются удельные показатели для них на региональном уровне;
- конкретная оценка каждого участка завершается на уровне муниципальных органов власти.
По этому закону:
- производить кадастровую оценку земель будут не посторонние фирмы, а государственные бюджетные учреждения по единой методике (ст. 6; ст. 14);
- не допускается заменять кадастровую стоимость земли рыночной (ст. 19);
- изменение КС допускается только в сторону понижения (ст.19.7);
- переоценка земли происходит 1 раз в 3-5 лет.
Величина земельного налога зависит от кадастровой стоимости участка, если он находится на правах собственности или бессрочного пользования (ст.390 п.2).
о расчете арендной платы за ЗУ и облагается ли наем надела НДС и земельным налогом!
Первичная стоимость
Арендная плата за пользование государственными землями сельскохозяйственного назначения формируется на основе кадастровой стоимости участка, если он уже занесен в Государственный реестр недвижимости.
Кадастровая оценка – первичная стоимость земельных ресурсов, определяется в 3 этапа.
- На первом этапе оценки вычисляется средняя цена 1 га земельных ресурсов для каждого региона РФ.
Для расчета берутся два показателя: средняя продуктивность земель в пределах региона и стоимость затрат на производство продукции, т.е. расчетный доход единицы площади.
Полученный расчётный рентный доход с каждого гектара по региону умножается на срок капитализации (33 года) – так получают кадастровую стоимость земельных угодий для каждого субъекта РФ:
К = R x 33, где R – расчетный рентный доход по региону.
(Средняя КС земель в некоторых регионах РФ приведена в таблице №2).
- Второй этап – определения КС сельскохозяйственных земель внутри регионов по зонам. Установленный для региона коэффициент R соотносится с показателями продуктивности и затрат на различных категориях земельных участков. Они характеризуются по трем факторам:
- почвенному бонитету – качеству почв;
- технологическим свойствам – насколько легко обрабатывать землю, благоприятен ли рельеф поля для маневрирования техникой и т.д.;
- эквивалентному расстоянию – показатель удаленности участка от пунктов реализации продукции.
Все эти характеристики выражаются в баллах. С учетом показателей рентного дохода определяется удельный коэффициент kуд. – земельного участка, кадастровая стоимость которого вычисляется по формуле:
K = S*kуд., где S – площадь земельного участка.
По качеству и размеру приносимого дохода все угодья делятся на группы с разными удельными коэффициентами, выражающими цену за 1 м2.
- Сельхозугодья – земли, максимально используемые для земледелия и скотоводства: пахотная земля, выпасы, сенокосные луга, залежные участки;
- площади, занятые подсобными помещениями и коммуникациями;
- озера, пруды;
- земля, поросшая кустарником или заболоченная;
- заросшие лесом земли, не учтенные в лесном фонде;
- скудные земли, пригодные для кочевого скотоводства.
- На основании зонирования составляется кадастровая карта региона, с помощью которой производится выделение арендных участков.
Подробнее порядок определения кадастровой стоимости описан в этой статье!
Таблица №1. Средние удельные показатели кадастровой стоимости с/х земель в некоторых регионах РФ по группам (руб./м2)
Регион | I | II | III | IV | V | VI |
Краснодарский край | 8,36 | 7.99 | 7,69 | 0,09 | 0,59 | — |
Московская область | 6,09 | 6,46 | 7,32 | 0,09 | 0,57 | — |
Ленинградская обл | 5,93 | 4,97 | 6,90 | 0,09 | 0,27 |
— |
Кабардино-Балкарская Респ. |
1.96 | 2,16 | 2,15 | 0,04 | 0,04 | 0,06 |
Ростовская обл. | 3,76 | 4,35 | 4,00 | 0,09 | 0,24 | — |
Орловская обл. | 2,98 | 1,67 | 2,18 | — | — | — |
Чувашская Республика | 2,27 | 2,23 | 2,24 | 0,9 | 0,28 | — |
Свердловская обл. | 1,41 | 1,50 | 1,28 | 0,04 | 0,20 | — |
Факторы, влияющие на арендную плату
Алгоритм действий при получении земли в аренду у государства определяется главой V.1. Земельного Кодекса.
Собираетесь взять в аренду земельный участок у государства?
Интересуетесь, как происходит расчет стоимости найма такой земли?
Узнайте подробности из этой статьи нашего Интернет-журнала!
Получение кадастрового паспорта
ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ. Межевание, оценка кадастровой стоимости и постановка на учет проводятся на средства арендатора.
Следует обратиться в муниципальной орган власти с заявлением, где должно быть указано целевое использование арендуемой площади.
По кадастровой карте района выделяется участок, который необходимо поставит на кадастровый учет в Росреестре.
Оценщики проводят 3-й этап формирования КС:
- определяют площадь участка и его границы;
- размер земельного угодья – один из основных факторов арендной платы;
- дают оценку угодью с точки зрения рельефа, удаленности от населённых пунктов, доступности для обработки техникой, инфраструктуры, степени обработки, характера планируемых работ и т.д.
Все эти факторы учитываются при расчете доходности участка и его стоимости. После постановки земельного участка на учет на него заводится кадастровый паспорт, в котором зафиксировано точное расположение и стоимость сельскохозяйственного угодья.
Проведение аукционных торгов
Статья 39.6 ЗК РФ предусматривает проведение торгов при аренде земельных участков. Если в течение месяца появятся новые претенденты на участок, местные власти проводят аукцион. Его стартовая цена – 1,5 % от КС угодья. Арендная плата определяется по итогам аукциона и зависит от рыночной стоимости земли в данной местности.
Без торгов
Статьей 39 ЗК РФ предусмотрен список лиц, которые могут арендовать землю без торгов, к ним добавляются еще арендаторы, желающие продлить срок договора (ст.9 ФЗ №101).
Арендная плата вычисляется в таком случае по формуле:
А = К*kц,
где:
- А – арендная плата.
- К – кадастровая стоимость участка (по паспорту).
- kц – коэффициент целевого использования земли (поправочный коэффициент), который может иметь такие значения:
- 0,01% – для лиц, обладающих льготным правом на аренду (список определятся региональным законодательством);
- 0,3% – для арендаторов, продлевающих срок договора;
- 0,6% – для всех, желающих использовать землю для с/х производства.
Земельный налог на участки сельскохозяйственного использования устанавливается государством в размере не выше 0,3% от стоимости земли.
Арендная плата, таким образом, равна его удвоенной ставке:
А = К*0,3*2, – для лиц, впервые заключающих договор аренды.
Примеры:
- Многодетная семья заключает договор об аренде 1 га земли для производства чеснока. Кадастровая стоимость земельного участка – 20000 руб. Арендная плата для них, как для льготников, будет равна:А = 20000 х 0,01% = 2,00 руб./год.
- Арендатор хочет продлить срок аренды участка земли размером 10 га и стоимостью 200000 руб. после успешного хозяйствования на ней в течение 5 лет. Арендная плата для него будет равна:А = 200000 х 0,3% = 600 руб./год.
- Фермер желает расширить площадь обрабатываемой пашни и заключает договор на аренду 5 га земли стоимостью 60000 руб. По данному земельному участку прошли торги, в результате которых арендная плата на него составила 1,7%: А = 60000 х 1,7% = 1020 руб./год.
Узнайте о правилах заключения договора аренды сельскохозяйственных земель из нашей статьи!
Влияние месторасположения на конечную сумму
Цены на наделы в аренду под сельское хозяйство разнятся в зависимости от региона, в котором находится участок.
ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ. Муниципальные власти устанавливают свои поправочные коэффициенты к кадастровой стоимости, чаще всего она приравнивается к рыночной цене земли.
Даже в пределах одной области цена аренды поэтому сильно отличается.
Таблица №2. Цена аренды сельскохозяйственных участков в отдельных регионах
Регионы/районы |
Кадастровая стоимость (руб./га) |
Цена аренды 1 га в год (в руб.) |
Краснодарский край | 43560 | |
Отрадненский р-н | 705 | |
Каневский р-н | 4500 | |
Московская область | 33030 | |
Луховицкий р-н | 20000 | |
Сергиево-Посадский р-н | 16500 | |
Серпуховский р-н | 1400 | |
Ленинградская обл. | 23000 | |
Пушкин | 3400 | |
Кабардино-Балкарская Республика | 19 600 | |
Баксанский р-н | 2200 | |
Ростовская обл. | 17170 | |
Азовский р-н | 4700 | |
Тарасовский р-н | 1000 | |
Орловская обл. | 15440 | |
Мценский р-н | 900 | |
Чувашская Республика | 14950 | |
Цивильский р-н | 500 | |
Свердловская обл. | 9740 | |
Белоярский р-н | 875 | |
Новолялинский р-н | 100 |
Аренда земель сельскохозяйственного назначения у государства – сравнительно недорогой способ приобретения земли в пользование для получения дохода от с/х производства.
Государство арендует такие земли на льготных условиях. Федеральный закон № 237 содержит условия для ограничения злоупотреблений при кадастровой оценке земель местными властями.
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.