Содержание

Договор аренды земельной доли

ДОГОВОР АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНОЙ ДОЛИ №

г. «» г. Гражданин , паспорт (серия, номер, выдан) , проживающий по адресу , именуемый в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны, и гражданин , паспорт (серия, номер, выдан) , проживающий по адресу , именуемый в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:

  1. По настоящему договору Арендодатель, передает земельную долю, право на которую удостоверено свидетельством на право собственности на земельную долю серия № выданным «» года комитетом по земельным ресурсам и землеустройству района, далее именуемым райкомземом, а Арендатор, принимает эту земельную долю на нижеследующих условиях.
  2. Настоящий договор вступает в силу со дня его регистрации в райкомземе и действует до «» года Действие договора автоматически продлевается на год до тех пор, пока одна из сторон не позднее, чем за месяц до истечения срока его действия не уведомит в письменной форме другую сторону о его расторжении. Письменное уведомление о расторжении договора направляется также и в райкомзем.
  3. Арендная плата за земельную долю составляет рублей в год, в том числе по следующим видам оплаты: .
  4. Арендодатель поручает, а Арендатор принимает на себя обязательства перечислять налоговые и иные платежи за землю в счет арендной платы.
  5. Размер арендной платы, выплачиваемой в виде денежных сумм, увеличивается пропорционально росту минимального размера оплаты труда. При изменении суммы налоговых и иных платежей за землю соответственно изменяется размер арендной платы.
  6. Отношения, возникающие в связи с настоящим договором, регулируются законодательством Российской федерации.
  7. Арендатор имеет право осуществлять от имени Арендодателя действия по выделению в натуре земельного участка, размер которого соответствует размеру арендованной земельной доли. Арендодатель признает, что выделенный участок будет принадлежать на праве общей собственности Арендодателю и другим участникам общей собственности и, что земельная доля в таком участке может измениться по площади и другим характеристикам, но при этом ее величина в балло-гектарах должна остаться прежней.
  8. Арендатор вправе использовать земельный участок, соответствующий арендованной им земельной доле, только в сельскохозяйственных целях и не имеет права продавать, закладывать или отчуждать иным образом указанный земельный участок или земельную долю. После прекращения действия настоящего договора все права, относящиеся к земельной доле и соответствующему ей земельному участку, переходят к Арендодателю.
  9. Настоящий договор составлен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, один из которых находится у, Арендодателя, второй – у Арендатора. К договору аренды прилагается план передаваемого в аренду земельного участка.
ПОЧТОВЫЕ АДРЕСА И РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

Арендодатель

  • Адрес регистрации:
  • Почтовый адрес:
  • Телефон/факс:
  • Паспорт серия, номер:
  • Кем выдан:
  • Когда выдан:
  • Подпись:

Арендатор

  • Адрес регистрации:
  • Почтовый адрес:
  • Телефон/факс:
  • Паспорт серия, номер:
  • Кем выдан:
  • Когда выдан:
  • Подпись:

Как сдать в аренду часть земельного участка?

Для ответа на вопрос были использованы следующие документы и нормативно-правовые акты:

  • Гражданский кодекс РФ, часть II.
  • Земельный кодекс РФ.
  • Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».
  • Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 04.04.2008 № А33-11124/07-Ф02-1114/08 по делу № А33-11124/07.
  • Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 02.02.2010 по делу № А27-6313/2009.
  • Постановление ФАС Северо-Западного округа от 14.05.2008 № А52-952/2007.
  • Письмо Минэкономразвития РФ от 25.10.2011 № Д23-4444.
  • Исходя из информации, предоставленной Вами, считаем необходимым сообщить нижеследующее.

    Обоснование. В соответствии со ст. 11.1 Земельного кодекса РФ, земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. Этими основными законами являются Земельный кодекс РФ и Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости». Государственный кадастр недвижимости содержит сведения об уникальных характеристиках объекта недвижимости, а если объектом является земельный участок — описание местоположения его границ.

    Таким образом, исходя из данного законом определения земельного участка, следует, что его границы должны быть четко определены и описано их местоположение. Согласно п. 1 ст. 11.2 Земельного кодекса РФ земельные участки могут образовываться при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. При разделе единого земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, исключается из реестра и прекращает свое существование.

    В случае раздела земельного участка у его собственника вместо права собственности на единый участок возникает право собственности на все образуемые в результате этих действий земельные участки.

    Что касается сделок с земельными участками, в том числе аренды, то согласно ст. 22 Земельного кодекса РФ участки, за исключением изъятых из оборота земель, могут предоставляться собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Земельным Кодексом РФ. Согласно нормам гражданского законодательства арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

    Закон прямо предусматривает, что объектом аренды в этом случае могут быть именно определенные в соответствии с законом земельные участки. Вопросы, связанные с арендой земельного участка, регулируется также и ст. 607 Гражданского кодекса РФ.

    Договор аренды земельного участка, заключенный на срок более одного года, подлежит государственной регистрации в соответствии со ст. 609 Гражданского кодекса РФ и ст. 26 Земельного кодекса РФ. При несоблюдении этого условия договор аренды земельного участка считается незаключенным. Данный вывод подтверждается и существующей судебной практикой, в частности Постановлением ФАС Восточно-Сибирского округа от 04.04.2008 № А33-11124/07-Ф02-1114/08 по делу № А33-11124/07.

    Существенное условие договора аренды, в том числе и земельного участка – подробное описание его объекта. В договоре должны быть четко определены такие обязательные характеристики объекта, как месторасположение земельного участка, его целевое назначение, границы, кадастровый номер и т.д. Без указания таких условий договор аренды земельного участка может быть признан незаключенным. Об этом нам говорит и судебная практика — Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 02.02.2010 по делу № А27-6313/2009.

    Эти же требования для индивидуализации земельного участка содержатся и Федеральном законе «О государственном кадастре недвижимости», где сказано, что в государственный кадастр недвижимости вносятся сведения об уникальных характеристиках земельного участка, а именно вид объекта недвижимости, кадастровый номер и дата его внесения в кадастр, описание местоположения границ и площадь участка.

    Таким образом, по общим принципам законодательства не поставленный на государственный кадастровый учет земельный участок не может являться предметом сделки аренды.

    Ситуация, связанная с возможностью аренды части земельного участка, выглядит следующим образом.

    Согласно пп. 3 п. 1 ст. 6 Земельного кодекса РФ объектами земельных отношений являются, в том числе, части земельных участков. В случае если предметом договора аренды является часть земельного участка, то в государственный кадастр недвижимости должны вноситься сведения об обременении земельного участка с присвоением учетного кадастрового номера части. Таким образом, если все же будет проведен кадастровый учет части земельного участка, который позволит характеризовать его как объект аренды, то такая часть земельного участка может быть передана в аренду. Эта позиция подтверждена и в Письме Минэкономразвития РФ от 25.10.2011 № Д23-4444.

    Следует в этой связи отметить, что согласно ч. 11 ст. 25 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости», внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения при государственном кадастровом учете части объекта недвижимости носят временный характер. Такие сведения теряют свой временный характер с момента государственной регистрации соответствующего ограничения (обременения) вещного права. Если по истечении пяти лет со дня завершения государственного кадастрового учета этой части объекта недвижимости не будет осуществлена государственная регистрация соответствующего ограничения (обременения), то такие сведения аннулируются и исключаются из государственного кадастра недвижимости.

    Кроме того, если представление кадастрового плана земельного участка необходимо для государственной регистрации договора аренды земельного участка, то, по мнению арбитражных судов, часть земельного участка можно идентифицировать по плану землепользования (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 14.05.2008 № А52-952/2007).

    Резюме. В соответствии с нормами гражданского законодательства земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. Границы земельного участка должны быть четко определены, а их местоположение описано в государственном кадастре недвижимости. При разделе единого земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, исключается из реестра и прекращает свое существование.

    Гражданским и земельным законодательством предусмотрены сделки с земельными участками, в том числе аренда земли. По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

    Одним из существенных условий договора, в том числе договора аренды, является условия об объекте. Применительно к земельному участку в договоре аренды должны быть отражены такие его характеристики, как месторасположение, его целевое назначение, границы, кадастровый номер и т.д. Без указания в договоре таких условий договор аренды земельного участка может быть признан судом незаключенным. Таким образом, земельный участок, не поставленный на государственный кадастровый учет, не может являться предметом сделки, в том числе аренды.

    В отношении сделок с частью земельного участка можно сообщить следующее. В случае если предметом договора аренды является часть земельного участка, то в государственный кадастр недвижимости должны вноситься сведения об обременении земельного участка с присвоением учетного кадастрового номера части. Таким образом, если все же будет проведен кадастровый учет части земельного участка, который позволит характеризовать его как объект аренды, то такая часть земельного участка может быть передана в аренду. Эти сведения носят временный характер до момента государственной регистрации соответствующего ограничения (обременения) вещного права. Если в течение пяти лет не будет произведена государственная регистрация такого обременения, то эти сведения аннулируются и исключаются из государственного кадастра недвижимости.

    Остались вопросы? Позвоните сейчас и получите ответ на свой вопрос!

    Правовое регулирование аренды земельных участков

    В российском правовом поле существуют нормы правового регулирования договоров аренды земли, которые прописаны в главе 34 ГК РФ.

    Изучите следующие требования к договорам аренды земли, которые можно найти в указанной выше главе ГК РФ:

    • Суть арендных отношений;
    • Юридический статус владельца земли, передающего ее в аренду;
    • Юридические полномочия гражданина, который берет земельный участок в аренду;
    • Основные пункты и варианты заключения договоров аренды;
    • Указания относительно периода времени, на протяжении которого действует заключенный договор аренды.

    В Гражданском кодексе не существует отдельной главы, посвященной вопросам аренды земли. Такая ситуация предусмотрена для того, чтобы все земельные отношения, включая вопросы аренды, регулировались на основании Земельного кодекса России.

    Учтите, что в Гражданском кодексе существуют пункты, отсылающие граждан к конкретным нормативным актам, законам или кодексам, регулирующим земельные отношения. Например, в п.2 ст. 607 ГК РФ написано, что специфические вопросы передачи земли в аренду могут регламентироваться отдельными законами. В России на данный момент основной закон, регулирующий земельные отношения, опубликован в виде Земельного кодекса России.

    Обратите внимание на тот факт, что при заключении договоров аренды на основании норм ГК РФ в отношении зданий, помещений, строений капитального типа применяются нормы Земельного кодекса России в вопросах регулирования обязательной или добровольной аренды земли, на которой возведены указанные постройки. Эти сведения найдите для подробного изучения в ст. 652 и ст. 653 главы 34 Гражданского кодекса России.

    Учтите, что на сегодняшний день существует много юридических пробелов относительно вопросов аренды земли, которые более конкретно рассматриваются на уровне законодательства субъектов РФ, учитывая особенности ведения бизнеса, заключения сделок в регионах.

    Основания возникновения споров по аренде земли

    Изучите основные поводы обращения в арбитражную судебную инстанцию владельцев земельных участков по вопросам аренды земли:

    • Ситуации, связанные с формой и процедурой составления договора аренды земли, учитывая особенности и требования к основным пунктам договора аренды;
    • Вопросы, возникающие в случае принудительного подведения гражданина под заключение договора аренды в тех случаях, когда такой договор не требуется. Чаще всего такие споры возникают при заключении договоров по передаче прав собственности или права аренды на возведенные конструкции или помещения, расположенные на территории земельного участка;
    • Вопросы, возникающие при определении суммы арендной платы, формировании порядка и сроков выплат;
    • Споры, возникающие при определении и фиксировании в тексте договора условий, прав и обязательств каждого участника договора аренды земли;
    • Ситуации, появляющиеся при досрочном прекращении правового взаимоотношения сторон по договору аренды;
    • Непонимания сторон по факту прекращения договора аренды из-за истечения срока договора. Часто споры возникают относительно условий пролонгирования договора или заключения нового документа относительно аренды земли.

    Отдельными проблемными ситуациями, отраженными в судебной практике, являются конфликты, возникающие в отношении арендованных земельных участков, расположенных в природоохранной зоне, в землях спецназначения, в пределах земель лесного и водного фонда. Немало встречается дел о перепродаже права аренды земли и дел о долговых обязательствах в отношении арендованной территории.

    Судебная практика по аренде земельного участка двумя арендаторами одновременно

    Чтобы получить официально права аренды на земельный участок, находящийся в ведении государственных органов или муниципалитета, необходимо оформить особый документ. Для приобретения права аренды на государственную землю необходимо получить документ, подтверждающий факт выделения земельного участка конкретному претенденту.

    Фактически все условия получения земли от государства во временное пользование прописываются в акте о предоставлении земли гражданину, а договор аренды является только доказательством совершения такой сделки.

    Учтите, что все условия и правила пользования и распоряжения землей заранее обсуждаются и в договор аренды вписываются уже условия, заранее известные обеим сторонам сделки.

    Внимательно изучите материал следующей ситуации:

    • На один и тот же участок земли претендовали несколько заинтересованных лиц;
    • В итоге каждому претенденту предоставили договор аренды на участок земли;
    • В случае подачи заявления в суд о признании законности сделки по аренде территории необходимо знать, что земля достанется тому претенденту, который сможет доказать наличие ходатайства на выделение именно ему земельного надела;
    • Единственным арендатором в такой ситуации становится претендент, который сможет представить заверенные землеотводные бумаги.

    Исходя из судебной практики по таким вопросам, делайте вывод о том, что сам договор аренды не может считаться единственным правоустанавливающим документом, подтверждающим права арендатора на землю. Свободное волеизъявление сторон сделки должно быть засвидетельствовано дополнительной документацией с постановкой удостоверяющих подписей уполномоченных должностных лиц.

    Судебная практика по заключению договора аренды земельного участка

    Знайте, что большая часть земель, которые допустимо получить в аренду, находятся в собственности государства. Пройти процедуру составления и подписания договора аренды участка земли, необходимо внимательно изучить регламентирующие нормы Земельного кодекса России, законов о земле, принятых в субъектах РФ, где планируется получить землю в аренду.

    Процедура состоит из нескольких пунктов:

    • Необходимо составить в письменном виде обращение в соответствующий госорган с указанием следующей информации:
      • Назначение применения участка;
      • Необходимый минимальный и максимальный размер участка земли нужно указать в тексте;
      • Географическое положение территории;
    • Определение условий, по которым участок земли будет выведен из оборота, указать, кем и на каких условиях такое действие осуществится;
    • Предоставить принятое решение и заверенное уполномоченными представителями государственных органов исполнительной власти о предоставлении права аренды на участок;
    • Стадия заключения договора аренды и предоставления участка арендатору в натуре.

    Поймите, что нарушив порядок, описанный выше, процесс заключения договора аренды в отношении земельного участка может быть признан несостоявшимся. Изучите на примере причины отказа в заключении сделки по аренде участка земельного массива.

    Суть дела заключается в том, что некоторому кооперативу, осуществляющему гражданские строительные работы, суд отказал в иске, суть которого сводилась к признанию недействительным распоряжение мэра города Санчурск. Суть распоряжения заключалась в отмене постановления, которое было принято прежним главой города о выделении определенной территории муниципальной земли в пользу указанного кооператива для застройки на этой территории гаражного кооператива.

    На основании собранных данных выяснилось, что земля, предоставленная кооперативу для возведения гаражей, находится в непосредственной близости к конкретному жилому дому. Разрешение прежнего мэра города нарушало статью 28 ЗК РФ, так как граждане, проживающие в непосредственной близости, не были опрошены и поставлены в известность о предстоящих работах.

    Суть в том, что на указанной территории, выделенной под гаражное строительство, уже осуществлялись работы по возведению овощных ям в соответствии с коллективным решением жильцом. Именно эти граждане, проживающие в близлежащих домах, обратились в Градостроительный комитет с целью привлечь градостроительную инспекцию к проблеме.

    Инспекция выяснила, что обязательного согласования по поводу возведения гаражей не осуществлялось, сотрудники архитектурно-строительного надзора и Земельного комитета не получали извещений или уведомлений, или иных письменных обращений от гаражного кооператива.

    Существует правило на основании данных ЗК РФ о том, что допустимо осуществлять строительство объектов в пределах границ поселения, если данный участок включен в генеральный план застройки и расширения территории города.

    В соответствии с этим правилом провели исследование и выяснили, что возведение гаражей и иных сооружений такого типа не внесено в Генеральный план застройки, при этом согласования не осуществлялись, заявлений о проведении согласовательных действий не обнаружено со стороны гаражного кооператива. Именно на основании вышеизложенного было принято оспариваемое постановление нового мэра города.

    Судебная практика по переходу права на землю при переходе прав на сооружение на ней

    Часто встречается в судебной практике ситуация, когда переход права на возведенные на земле конструкции осуществлен на законных основаниях, а происходящий одновременно процесс смены владельцев земли путем передачи прав аренды на землю владельцу построек вызывает сомнение и споры в своей законности.

    Разберитесь в ситуации, изучив нормы статьи 37 Земельного кодекса России. В данном документе сказано, что в случае передачи законных прав заинтересованному лицу на конструкции, помещения и сооружения, права на землю передаются автоматически. Но для их подтверждения необходимо получить отдельный документ, который подтверждает полученное право владельца распоряжаться земельным участком, на территории которого размещены приобретенные им постройки или конструкции капитального строения.

    Суть обращений в суд заключается в том, что муниципалитет или уполномоченные представители исполнительной власти или местного самоуправления заведомо незаконно отказывают собственникам помещений в получении земли на основании бесплатного бессрочного владения с правом выкупа или оформления в собственность законными способами.

    Такой запрет является формой принуждения собственника помещения к заключению договора аренды в пользу должностного лица на ту землю, которая автоматически должна достаться в собственность после приобретения или аренды помещений, возведенных на территории данного участка.

    Представители администрации, отстаивающие свое право отказать в предоставлении земли на бесплатных основаниях собственнику помещений, ссылаются на то, что информации о виде применения земли в статье 37 ЗК РФ и в статье 552 ГК РФ нет. При этом нельзя осуществить перевод статуса земли, находящейся в собственности государства, в новый правовой статус владельца помещений, расположенных на этой территории.

    Для сторонников такой позиции суть фразы «переходит право пользования» сводится к тому, что в ней имеются в виду условия использования и применения земельных ресурсов участка, права хозяйственного пользования и распоряжения участком, но не имеется в виду переход вида разрешенного землепользования автоматически.

    Начальник Управления регистрации земельных правоотношений Московского городского комитета по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, полагает, что на основании аналитического подхода к данным статьи 37 ЗК РФ, статьи 1 и статьи 15 ФЗ «О плате за землю» новый собственник сооружений и капитальных объектов строительства получает право приоритетного оформления земельных отношений в свою пользу.

    Что касательно конкретной ситуации, изложенной выше, Администрация Москвы оформит такое право приобретателя помещений решением на основании правосубъектности указанного в ситуации владельца сооружений и земли, на которой они воздвигнуты.

    Обратите внимание, что правосубъектность рассматривается таким образом:

    • Государственное учреждение может рассчитывать на получение земли вместе с помещениями на правах бессрочного использования территории;
    • Гражданин имеет право получить землю вместе с помещениями на правах пожизненного наследуемого владения;
    • Коммерческие организации, юридические лица могут получить землю на правах аренды, если цель использования земли носит коммерческий характер.

    После изучения п. 3 статьи 552 ГК РФ специалисты пришли к выводу о том, что новый владелец построек и конструкций получает право вступать в земельные правовые отношения в отношении участка территории, на котором располагаются приобретенные им здания.

    Однако, судебная практика арбитражных судов не совпадает с такой позицией специалистов правоведов. Как правило, суд принимает решение в пользу собственника помещений, признавая его права на землю в полном объеме, что исключает необходимость дополнительно заключать договоры аренды и вступать в правовые отношения по дополнительным договорам в отношении земельного участка.

    Практика принудительного изъятия земельного участка в судебном порядке.

    О спорах об установлении границ земельных участков

    О самозахвате земельных участков читайте по ссылке: http://uropora.ru/zemlya/st-7-1-koap-rf-samovolnyj-zaxvat-zemelnogo-uchastka.html

    Разберитесь с ситуацией на примере. Решением администрации населенного пункта компании «Феникс» передан участок земли на срок в 2 года на правах аренды. Руководство компании подало иск с целью оспорить решение администрации поселения. Для подтверждения правоты руководство компании передали суду материалы, доказывающие факт приобретения в собственность помещения на территории, которую вынуждены оформлять в аренду.

    Требование руководства компании основывается на том, что земля должна быть предоставлена в бессрочное пользование, а не по договору аренды.

    Суд принял решение в пользу компании «Феникс», мотивируя свою позицию тем, что при вынесении решения администрацией были нарушены условия, указанные в статье 37 ЗК РФ. Дополнительным мотивом стал факт принудительного заключения договора аренды, который должен составляться только по обоюдному желанию сторон в соответствии с волей каждого.

    Судебная практика по установлению арендной платы за пользование земельным участком

    Знайте, чтобы назначить плату за землю при передаче участка в аренду, необходимо арендодателю представить документы, на основании которых можно сделать вывод о его правовом статусе по отношению к участку земли.

    Суть судебных обращений заключается в том, что в некоторых субъектах РФ представители местной администрации приняли нормативные локальные акты, в которых установили стоимость аренды земли для владельцев объектов недвижимости, расположенных на муниципальной земле. При этом понимая, что осуществляют преступную деятельность, так как нарушают ФЗ «О плате на землю». Мотивируя свои действия тем, что это решение позволяет наполнить дополнительными суммами денег бюджет поселения.

    Налицо явное превышение должностных полномочий и злоупотребление должностным положением в личных целях.

    Плату за землю можно взимать только в том случае, если при заключении договора аренды в отношении помещения в текст документа внесен пункт о том, что за пользование землей необходимо составить отдельный договор аренды.

    Если указанной оговорки в документе аренды нет, тогда взимать арендную плату за землю, на которой располагаются помещения, недопустимо. Основанием служит пункт 2 статьи 654 ГК РФ, в котором сказано, что при отсутствии отдельных условий в договоре аренды на помещение, стоимость аренды земли считается включенной в стоимость аренды за использование помещения.

    Имейте в виду, что в договоре аренды в отношении здания или сооружения может быть включен пункт о том, что арендатор обязуется выплачивать арендодателю сумму ежегодного земельного налога за ту территорию земельного участка, которую занимает арендованное строение или объект недвижимости.

    Разберитесь с данными судебной практики, после этого сделайте вывод о том, что арбитражные суды выносят различные решения, не всегда в соответствии со сложившимся пониманием ситуации.

    Суть спорных решений заключается в том, что суд должен вынести решение на основании Земельного кодекса и Гражданского кодекса. Однако, не всегда бывает допустимо выбрать основания для вынесения решения.

    Рассмотрите примеры из судебной практики. Истец обратился в суд с просьбой признать правомерным отсутствие дополнительной арендной платы за землю, так как он уже выплачивал деньги за аренду помещения, а в договоре арендодатель прописал обязательство арендатора по выплате дополнительной аренды за землю. Истец ссылался на статью 654 ГК РФ. Дополнительным мотивом для истца являлся факт того, что в законе не установлено пункта о внесении отдельной платы за землю при наличии прав и обязательств аренды в отношении объектов на этой земле.

    Суд принял решение отказать истцу и признать его позицию неправомерной, так как на основании норм гражданского законодательства существует право владельца недвижимости включать в договор пункты о раздельной оплате аренды за недвижимое имущество на территории и за саму территорию.

    На основании закона суд принял решение, мотивируя тем, что стоимость аренды земли должна присутствовать в любом случае, но при отсутствии отдельного договора на аренду земли, стоимость использования взималась арендодателем по общему договору правомерно.

    Вывод весьма спорный, но имеет место:

    • Не существует законодательного запрета на то, чтобы оформлять договор аренды на землю отдельно от договора аренды на здание или сооружение на этой земле;
    • С другой стороны, если по существующим документам можно сделать вывод о том, что стороны оговорили раздельную оплату за аренду помещения и земли, но не заключили отдельный договор, взимание оплаты за землю будет правомерным.

    В приведенном выше случае суд постановил, что арендатор заведомо знал, что должен уплатить средства за аренду земли, но намеренно скрыл их, что является незаконным накоплением средств, подлежащих выплате по договору аренды.

    Чтобы не попадать в такие ситуации, необходимо заключать единый договор аренды недвижимости, а не договор аренды недвижимого имущества и отдельно договор аренды земельного ресурса.

    Однако, имейте в виду, что такие сделки с недвижимостью допустимо оформлять, если все объекты недвижимости на участке зафиксированы в едином реестре недвижимости.

    Судебная практика по нарушению порядка индивидуализации при заключении договора аренды земли

    Часто судебные иски связаны с тем, что появляются спорные ситуации из-за недостаточной индивидуализации участка при составлении договора аренды.

    Чтобы земельный участок признавался в правовом поле индивидуальным, необходимо соблюсти некоторые моменты:

    • Для земельного участка в качестве территории собственника необходимо оформить границы;
    • Земельный участок у собственника должен быть поставлен на государственный учет, и участку должен быть присвоен кадастровый номер.

    Существует ряд законов и нормативных актов, на основании которых необходимо проводить процедуру межевания, определения границ, формирования межевого плана, внесения данных в специальные реестры учета.

    Знайте, что определение границ признано законным на основании приказа Минэкономразвития РФ от 24 ноября 2008 № 412 «Об утверждении формы межевого плана и требований к его подготовке, примерной формы извещения о проведении собрания о согласовании местоположения границ земельных участков».

    Знайте, что в таких ситуациях чаще всего поводом для судебного вмешательства становятся вопросы о том, допустимо ли считать часть земельного участка объектом аренды, если этот участок земли не индивидуализирован в соответствии с описанными выше нормами.

    Важный вопрос заключается в том, что ожидает нарушителя при передаче в аренду земли, не прошедшей процедуру индивидуализации. Очень важным моментом является понимание ситуации, при которой заключался договор аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером, а на момент подписания бумаг такой участок с кадастровым номером перестал существовать.

    Знайте, что единого мнения не существует по вопросам признания земельного участка объектом аренды только после его межевания и получения подтверждающего этот процесс документа:

    • Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 02.03.2010 по делу № А28-4588/2009. Основное мнение состоит в том, что земельный участок без проведения процесса межевания не может быть признан объектом аренды, так как нет границ, чтобы определить параметры и условия аренды территории. Если попытка оформить такой участок в аренду инициирована, то до момента получения документов о проведенном межевании сделка считается не заключенной;
    • С другой стороны, часто встречаются ситуации обжалования вынесенного решения на основании вышеперечисленных обстоятельств. Например, Предприятие заключает договор о реализации инвестиционной деятельности с администрацией области, но при этом после заключения договора не последовало заключение договора аренды в отношении земельных ресурсов, принадлежащих государству. Инвестор потребовал у суда вынести решение о принудительном заключении договора аренды с администрацией области. Суд принял сторону истца и обязал администрацию области заключить договор аренды с предприятием.

    В последнем случае мотивом послужили данные Гражданского кодекса, изложенные в статьях 309, 445, 421 о том, что стороны обязаны заключить договор аренды земли с инвестором, так как существует договор о проведении иных мероприятий, заключенный этими же сторонами. Однако в этой ситуации администрация области подала встречный иск и обжаловала решение суда.

    Судебная практика по нарушению прав и обязанностей сторон договора аренды земли

    Знайте, что в договоре аренды существуют пункты и правила их оформления, которые:

    • Установлены государством и не подлежат изменению по согласию сторон;
    • Определены законом, но могут быть изменены по согласованию сторон;
    • Дополнительные пункты, которые вписываются в договор по желанию сторон.

    Чаще всего споры в арбитражном суде разрешаются в отношении арендаторов и их нарушенных гражданских прав с учетом взыскания убытков, причиненных такими нарушениями.

    Рассмотрите данный ниже пример. Организация подает жалобу в суд с целью признать решение администрации поселения ошибочным и недействительным. Суть решения в том, что администрация закрепила права на смежную территорию с торговым предприятием, принадлежащим истцу, за третьими лицами. Организация заключала договор аренды с администрацией поселения на условиях предоставления территории для осуществления торговли.

    Обратите внимание, что в договоре аренды было указано, что арендодатель обязуется не мешать арендатору осуществлять указанный вид деятельности, не менять условия договора в одностороннем порядке, не допускать осуществление работ на смежных территориях, которые повлекут снижение хозяйственной ценности для осуществления основной деятельности организации.

    Однако суд постановил проблемный смежный участок оставить за арендатором. Судебная коллегия приняла решение в пользу истца, так как постановление суда первой инстанции правильно признало недействительным вынесенное администрацией решение. Причина заключается в нарушении пункта договора, что по ГК РФ недопустимо.

    Знайте, в такой ситуации, кроме основных пунктов в договоре, которые прописываются в тексте, существуют пункты, которые являются базовыми для любого договора, касающегося прав и обязанностей всех землепользователей.

    Если арендатор или арендодатель не соблюдает установленные нормы и правила по отношению к земельному участку, то они могут быть подвергнуты административной ответственности.

    Органы земельного контроля часто необоснованно взыскивают штрафы с арендаторов за нарушение установленных законом норм пользования земельным участком. В таких случаях суд требует от органов земельного контроля, которые приняли решение о наложении штрафа, доказать факт нарушения.

    Изучите материалы примера. Комитет муниципального образования по землеустройству постановил наложить штраф на арендатора земельного участка за нанесение ущерба путем уничтожения плодородного слоя земли. Суд отменил постановление указанного выше органа исполнительной власти по причине того, что сотрудники комитета не смогли доказать факт передачи земельного участка в пользование арендатору с полноценным плодородным слоем земли.

    Вывод суд сделал исходя из проверки договора аренды на момент его заключения, узнав, что никаких оценочных работ в отношении качества почвы не проводилось, акт не составлялся. Основания для наложения штрафа арендатору не существует.

    Судебная практика по досрочному расторжению договора аренды земельного участка

    Отдельной категорией споров в суде является ситуация расторжения договора досрочно, которую инициирует одна из сторон сделки. В таком случае ситуация может быть разрешена только по обоюдному согласию участников сделки или через суд.

    Существует 2 категории подобных дел:

    • Если причиной является обращение арендатора в суд с целью оспорить решение администрации поселения об изъятии земельного участка из владения по причине передачи прав на данный участок третьим лицам;
    • Если досрочное расторжение договора аренды вызвано требованием администрации.

    В Земельном кодексе прописан перечень причин, при наступлении которых допускается передача прав на арендуемый участок третьим лицам. Однако, суды в такой ситуации принимают решение в пользу арендатора, так как администрация поселения не имеет права в досудебном порядке изымать землю у добросовестного арендатора и передавать права на участок третьим лицам путем принятия и опубликования акта властного изъятия земли.

    Администрация поселения подала иск в суд на компанию с целью признания действий компании незаконными и с целью досрочно прекратить договор аренды. Суть проблемы в том, что компания, арендующая у города территорию под торговлю бытовыми товарами, перестроила вид хозяйственной деятельности по торговле скоропортящимися товарами без уведомления администрации.

    Суд первой инстанции отказал в иске администрации поселения. Так как причиной расторжения договора в иске указано желание администрации расторгнуть договор аренды на основании данных пункта 1 статьи 619 ГК РФ. Проблема заключается в нарушении санитарно-эпидемиологических норм ответчиком, что не является достаточной причиной для досрочного расторжения договора аренды, так как остальные условия аренды соблюдены.

    Если бы в договоре аренды было указано в качестве причины расторжения досрочно договора аренды нарушение градостроительного законодательства или санитарных норм, тогда суд принял бы сторону истца.

    Судебная практика по продлению договора аренды земельного участка

    В данной теме споры чаще всего возникают по причине того, что арендаторы требуют у владельцев земли продлить договор аренды бессрочно. Получив отказ, арендаторы отправляются в судебные органы для решения вопроса.

    Однако, помните, что любой договор аренды в качестве обязательного условия содержит срок заключения арендных отношений.

    Изучите следующие данные. Организации обратились в органы исполнительной власти муниципального образования с целью оспорить решение администрации о сносе временных объектов, которые необходимо расположить за пределами пешеходного пешехода по причине истечения срока аренды территории.

    После отказа администрации в удовлетворении требований организации подали в суд, который отказал в принятии иска. Основанием служит Гражданский кодекс, в котором существуют условия заключения аренды с возведением на участке временных построек для их применения в период аренды земли. После окончания срока аренды арендатор обязан снести временные постройки, так как не является собственником земельного участка.

    Если арендатор желает продлить срок аренды, то необходимо заранее подать заявление в администрацию с изложением такого намерения. Если арендодатель указывает причинами отказа в продлении аренды особые условия применения участка, то арендатор имеет право потребовать перевести права аренды на себя, если в течение 1 года после отказа в продлении аренды данный участок будет передан третьим лицам в арендные отношения.

    Кроме этого, арендатор имеет право через суд взыскать ущерб, нанесенный отказом в продлении договора аренды ему и его предприятию.

    Изучите пример ниже по тексту. Частное лицо, являясь предпринимателем, заключило договор аренды определенного участка у администрации города, однако, после окончания срока аренды в продлении срока аренды было отказано. В этом же году участок большего размера, в состав территории которого входил арендуемый ранее участок, был передан администрацией в аренду организации. Первый арендатор участка, входящего в состав большой территории, подал в суд иск на неправомерный отказ в продлении ему договора аренды.

    Администрация в качестве основания для отказа в продлении аренды указала наличие нарушений эксплуатации земельного участка. Суд такую мотивацию в отказе продления договора аренды не принял и постановил продлить договор с прежним арендатором.

    Была ли Запись полезна? 8 из 10 читателей считают Запись полезной.

    Аренда земельных участков на сегодняшний день пользуется широким распространением, так как многие не имеют нужной суммы средств для покупки собственной территории или просто не хотят ее покупать.

    При этом огромнейшее количество граждан имеет в своем распоряжении приватизированную землю, которой часто даже не пользуется, в связи с чем многие готовы предоставить ее в пользование другим за определенную плату.

    Однако далеко не все знают о том, как сдать в аренду часть земельного участка и как эта процедура регулируется действующим законодательством.

    Нормативный аспект

    Большинство правил, в соответствии с которыми регулируется процедура передачи части земельного участка в распоряжение другим гражданам на правах аренды, прописаны в Постановлении Пленума Верховного арбитражного суда №73, которое было опубликовано 17 ноября 2011 года.

    В соответствии со статьей 22 Земельного кодекса, а также статьей 606 Гражданского кодекса на основании составленного договора аренды собственник земельного участка должен предоставить указанную территорию арендатору в распоряжение на определенный промежуток времени за некоторую оплату.

    Статья 22. Аренда земельных участков

    Статья 606. Договор аренды

    Действующее законодательство устанавливает несколько существенных условий арендного договора и, в частности, в соответствии с нормами статьи 432 Гражданского кодекса соглашение будет считаться заключенным только в том случае, если обе стороны будут согласны с условиями, указанными в договоре.

    Статья 432. Основные положения о заключении договора

    Если говорить о том, какие существенные условия должны соблюдаться в процессе оформления договора, стоит выделить описание предмета договора, различных требований, предусмотренных действующим законодательством, а также всех правил, касательно которых по заявлению одной из сторон должно достигаться соглашение.

    В соответствии с нормами пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса в процессе оформления договора аренды в обязательном порядке нужно указывать полный перечень информации, с помощью которой можно будет определенно установить какое-либо имущество, которое передается арендатору в качестве объекта аренды. Если эти сведения в договоре отсутствуют, то в таком случае договор будет считаться не согласованным и не заключенным.

    Статья 607. Объекты аренды

    Образец договора аренды земли:

    Что это такое

    Аренда определенной части земельного участка представляет собой особую сделку, в процессе проведения которой одна сторона предоставляет другой на определенный промежуток времени част земли на условиях соответствующей оплаты. Оформляется такая сделка посредством составления соответствующего договора, заполненного с учетом требований, установленных действующим законодательством.

    В преимущественном большинстве случаев необходимость в оформлении аренды определенной территории появляется в том случае, если человек или какая-то компания хочет воспользоваться зданиями, размещенными на этом участке. В такой ситуации арендатор получает право распоряжаться не только этой недвижимостью, но и тем земельным участком, на котором располагается это имущество.

    Нередко оформляются в аренду и абсолютно пустые участки, на которых в принципе отсутствуют какие-либо постройки, а сами сделки проводятся как с юридическими, так и с физическими лицами. Единственным требованием в данном случае является наличие у арендодателя законных прав на то, чтобы распоряжаться указанным имуществом, и в частности, нужно получить право собственности, подтвержденное соответствующими документами.

    Как взять или передать в аренду часть земельного участка

    Для того, чтобы оформить арендные отношения, нужно провести определенные этапы сделки, после чего выделенному участку будет придан новый статус.

    В данном случае достаточно провести несколько простых действий:

    1. Провести межевание части земельного участка.
    2. Поставить долевой земельный участок на кадастровый учет.
    3. Оформить на указанное имущество отдельно право собственности.
    4. Оформить сделку на предоставление территории в пользование.
    5. Регистрация договора в территориальном отделении Росреестра, если его срок действия составляет более одного года.

    Составление и образец договора

    В процессе оформления договора в обязательном порядке учитываются ключевые условия:

    • Предмет договора. В данном разделе указывается полное описание части земельного участка с описанием его площади, точного месторасположения и кадастрового номера.
    • Стоимость аренды данной территории.
    • Промежуток времени, на протяжении которого будет действовать данное соглашение. При отсутствии данного пункта договор автоматически будет считаться бессрочным, то есть арендатор сможет пользоваться участком до того момента, пока договор не будет расторгнут.
    • Права и обязанности, накладываемые на каждую из сторон после подписания соглашения.

    Стоимость

    В обязательном порядке в договоре указывается точная сумма платежей, перечисляемых за использование арендованного участка, а также устанавливается график и способ внесения данных выплат. К примеру, передача может осуществляться наличными или же путем перечисления на банковский счет и другими способами.

    Статья 614. Арендная плата

    Срок действия

    Договор аренды может относиться к разным категориям в зависимости от того, на протяжении какого промежутка времени он будет оставаться в силе.

    Таким образом, долгосрочная и краткосрочная аренда различаются между собой тем, составляет их срок более или менее одного года соответственно. Помимо этого, как говорилось выше, предусматривается возможность оформления бессрочной аренды, когда договор продолжает действовать на протяжении неопределенного срока.

    Статья 610. Срок договора аренды

    Аренда части земельного участка редко когда вызывает какие-то сложности, так как, если обе стороны разбираются в ключевых особенностях, они могут без каких-либо сложностей избежать преимущественного большинства подводных камней.

    Если земля сельхозназначения

    Аренда земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственной деятельности, отличается массой своих тонкостей, связанных с видом разрешенного использования такого имущества. При этом стоит отметить сразу, что договор аренды не может никоим образом корректировать вид разрешенного использования территории, и подобные изменения признаются самовольными, предусматривая наложение административной ответственности на нарушителя.

    Таким образом, если человек берет в аренду территорию, предназначенную для ведения животноводческой деятельности, у него не будет права строить на ней какие-либо жилые здания даже в том случае, если такая возможность предусматривалась в процессе оформления договора аренды.

    Еще более сложной является аренда земельного пая. Земельная реформа, которая была проведена на протяжении 90-х годов, существенно усложнила земельные отношения на территории России, и в частности, всевозможные преобразования в конечном итоге привели к тому, что появилось огромнейшее множество земельных участков, принадлежащих собственникам на праве общей долевой собственности.

    В преимущественном большинстве случаев границы таких земельных участков не определены, а сами земельные участки не сформированы, в связи с чем право собственности на них у граждан формальное. В связи с этим предоставить отдельный пай в аренду не получится до того, пока не будет проведено выделение участка в натуре.

    Судебная практика

    Отдельная категория споров, которые решаются в судебном порядке, является возможность досрочного расторжения договора аренды, инициируемого одной из сторон. В такой ситуации в принципе ситуацию можно решить только в судебном порядке, если другая сторона отказывается от расторжения соглашения.

    В зависимости от того, кто именно обращается в судебные органы – администрация или арендатор, будут непосредственно зависеть и ключевые особенности рассматриваемого дела. При этом в любом случае суд будет основываться на нормах Земельного кодекса, так как в нем прописан полный перечень причин, в случае наступления которых предусматривается возможность передачи права использования земельного участка третьими лицами.

    Статья 619. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя

    Статья 620. Досрочное расторжение договора по требованию арендатора

    Однако на практике в преимущественном большинстве случаев суды принимают решение в пользу арендатора по той причине, что у администрации населенного пункта нет прав на то, чтобы досрочно возвращать территорию, забирая ее у добросовестных арендаторов для передачи третьим лицам.

    Документы для покупки земельного участка должны быть правильно оформлены.

    Как происходит купля продажа земельного участка с обременением — мы расскажем в этой статье.

    Также читайте, как перевести участок из аренды в собственность.


    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *