Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.2002 N 101-ФЗ (последняя редакция)
24 июля 2002 года N 101-ФЗ
РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН ОБ ОБОРОТЕ ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ Принят Государственной Думой 26 июня 2002 года Одобрен Советом Федерации 10 июля 2002 года
(в ред. Федеральных законов от 07.07.2003 N 113-ФЗ, от 29.06.2004 N 58-ФЗ, от 03.10.2004 N 123-ФЗ, от 21.12.2004 N 172-ФЗ, от 07.03.2005 N 10-ФЗ, от 18.07.2005 N 87-ФЗ, от 05.02.2007 N 11-ФЗ, от 13.05.2008 N 66-ФЗ, от 03.12.2008 N 250-ФЗ, от 30.12.2008 N 297-ФЗ, от 08.05.2009 N 93-ФЗ, от 28.12.2010 N 420-ФЗ, от 29.12.2010 N 435-ФЗ, от 25.06.2012 N 93-ФЗ, от 29.06.2012 N 96-ФЗ, от 07.06.2013 N 108-ФЗ, от 02.12.2013 N 327-ФЗ, от 28.12.2013 N 446-ФЗ, от 23.06.2014 N 171-ФЗ, от 31.12.2014 N 499-ФЗ, от 13.07.2015 N 245-ФЗ, от 03.07.2016 N 336-ФЗ, от 03.07.2016 N 352-ФЗ, от 03.07.2016 N 354-ФЗ, от 03.07.2016 N 361-ФЗ, от 29.12.2017 N 447-ФЗ, от 27.06.2018 N 164-ФЗ, от 03.08.2018 N 341-ФЗ, от 27.12.2018 N 503-ФЗ, от 01.05.2019 N 100-ФЗ, от 06.06.2019 N 138-ФЗ) (см. Обзор изменений данного документа)
- Глава I. Общие положения
- Статья 1. Сфера действия настоящего Федерального закона
- Статья 2. Участники отношений, регулируемых настоящим Федеральным законом
- Статья 3. Права иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства, а также юридических лиц, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов, на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения
- Статья 4. Предельные размеры и требования к местоположению земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения
- Статья 5. Обязанность лица произвести отчуждение земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения или доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, которые не могут ему принадлежать на праве собственности
- Статья 6. Принудительное изъятие земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения и прекращение прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения при неиспользовании по целевому назначению или использовании с нарушением законодательства Российской Федерации и особенности приобретения прав на такие земельные участки
- Статья 7. Залог земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения
- Глава II. Особенности оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения
- Статья 8. Купля-продажа земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения
- Статья 9. Аренда земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения
- Статья 10. Предоставление гражданам и юридическим лицам в собственность или аренду земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности
- Статья 11. Наследование земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения
- Глава III. Особенности оборота долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения
- Статья 12. Особенности совершения сделок с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения
- Статья 12.1. Невостребованные земельные доли
- Статья 13. Образование земельного участка из земельного участка, находящегося в долевой собственности
- Статья 13.1. Проект межевания земельного участка
- Статья 14. Особенности владения, пользования и распоряжения земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности
- Статья 14.1. Общее собрание участников долевой собственности
- Глава IV. Переходные и заключительные положения
- Статья 15. Понятие земельной доли
- Статья 16. Регулирование отношений, связанных с договорами аренды земельных долей, заключенными до вступления в силу настоящего Федерального закона
- Статья 17. Утратила силу
- Статья 18. Документы, удостоверяющие право на земельную долю
- Статья 19. Вступление в силу настоящего Федерального закона
- Статья 19.1. Применение отдельных положений настоящего Федерального закона
- Статья 19.2. Предоставление земельных участков, выделенных в счет невостребованных земельных долей и право собственности субъектов Российской Федерации на которые возникло до 1 июля 2011 года
- Статья 20. Приведение нормативных правовых актов в соответствие с настоящим Федеральным законом
Открыть полный текст документа
Информация для сельских поселений по вопросам применения пункта 5.1 статьи 10 и пункта 4 статьи 12 Федерального закона от 01.01.01 г. «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»
Информация для сельских поселений по вопросам применения пункта 5.1 статьи 10 и пункта 4 статьи 12 Федерального закона от 24 июля 2002 г. «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»
В практике работы начали возникать вопросы, касающиеся порядка применения пункта 5.1 статьи 10 и пункта 4 статьи 12 Федерального закона от 01.01.01 г. «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Закон об обороте). В связи с этим необходимо разъяснить следующее.
Указанными нормами права регулируются различные ситуации, с отличающимися правоотношениями, и как следствие, имеющими свои решения.
Так, пунктом 4 статьи 12 Закона об обороте предусмотрено право органов местного самоуправления продать земельную долю, на которую возникло право муниципальной собственности. При этом цена доли составляет 15 процентов кадастровой стоимости и доля может быть продана только сельхозорганизации или КФХ, которые используют данный земельный участок. Регулируя данные правоотношения, законодатель не обозначает титул владения объектом и его срок, не говорится и об использовании земельного участка по назначению. Для осуществления продажи по данному пункту необходимо соблюдение следующих условий:
1. В соответствии с пунктом 4 статьи 12 Закона об обороте в течение 1 месяца со дня возникновения права собственности на земельную долю орган местного самоуправления обязан опубликовать объявление о продаже данной доли (долей). В соответствии с требованиями Закона об обороте и Закона Республики Мордовия от 7 июля 2003 г. N 32-З «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения в Республике Мордовия» (далее – Закон ) объявления о продаже публикуются в газете «Голос Примокшанья». Кроме того объявление необходимо разместить на официальном сайте в сети «Интернет» при его наличии. Помимо этого (а не вместо них) информация должна быть размещена на информационных щитах, расположенных на территории этого муниципального образования.
Обращаю внимание, что если земельная доля зарегистрирована в муниципальную собственность на основании судебного решения, и впоследствии были приняты еще судебные решения по другим долям, на все доли можно получить общее свидетельство о праве собственности, в котором предыдущие доли будут суммированы. Предыдущие свидетельства сдаче не подлежат, но при этом считаются не актуальными. В этом случае месячный срок можно будет применять ко всем, в том числе и предыдущим долям со дня регистрации права муниципальной собственности на объединенные доли.
2. Сельхозорганизация или КФХ на основании опубликованного объявления подает в орган местного самоуправления заявление о приобретении земельного участка. К заявлению должны быть приложены документы, подтверждающие использование данного земельного участка. Обращаю внимание, что документы могут подтверждать использование не только указанной доли, а всего участка, право долевой собственности на который возникло у органа местного самоуправления.
Такими документами являются:
1) Договоры аренды земельного участка, заключенные в соответствии с требованиями статьи 14 Закона об обороте. Напоминаем, что владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в общей долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности. Для легитимности решения необходим кворум.
Участник долевой собственности может выдать другому лицу нотариально удостоверенную либо заверенную уполномоченным должностным лицом органа местного самоуправления поселения по месту расположения земельного участка, находящегося в долевой собственности, доверенность на совершение юридически значимых действий в отношении принадлежащей данному участнику долевой собственности земельной доли, в том числе на голосование на общем собрании участников долевой собственности.
Участники долевой собственности на общем собрании могут принять решения:
о лице, уполномоченном от имени участников долевой собственности без доверенности заключать договоры аренды данного земельного участка;
об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности.
Полномочия лица на заключение договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности подтверждаются выпиской из протокола общего собрания участников долевой собственности.
Договор аренды находящегося в долевой собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения в отношении такого земельного участка может быть подписан лицом, уполномоченным решением общего собрания участников долевой собственности совершать без доверенности сделки с таким земельным участком, если условия указанного договора соответствуют условиям, определенным решением общего собрания участников долевой собственности.
Договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения мог быть заключен на срок, не превышающий сорок девять лет. Минимальный срок аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения составляет 11 месяцев.
Договоры аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности должны были быть зарегистрированы в Росеестре в случае их заключения на срок год и более. Если договоры заключались на срок 11 месяцев, регистрация их не требовалась.
Обращаю внимание, что при передаче в органы Росеестра документов на регистрацию права собственности на продаваемую земельную долю, будет проводиться правовая экспертиза документов. В частности, возможно, что будут потребованы копии объявлений о проведении общих собраний собственников земельных долей, на которых принимались решения о заключении договоров аренды, а также протоколы общих собраний.
2) Договоры аренды земельных долей, которые были заключены до вступления силу Закона об обороте (т.е. до 27.01.2003 года) в соответствии с указом Главы Республики Мордовия от 01.01.2001 года № 10 «О некоторых мерах по обеспечению эффективного использования сельскохозяйственных земель в Республике Мордовия». Поскольку в соответствии со статьей 16 Закона об обороте данные договоры должны были быть приведены в соответствие с правилами Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 2 статьи 9 Закона об обороте в течение восьми лет со дня вступления в силу настоящего Федерального закона. Данный срок истек, а санкция за неприведение их в соответствие утратила силу. В связи с чем, органы Росеестра также будут принимать такие договора в качестве, документов, подтверждающих использование земельных участков (долей). При этом, если СХПК (иная организация, являющаяся арендатором) прекратил свое существование, будет необходим документ о правопреемстве (при реорганизации СХПК). В случае, если СХПК было ликвидировано по результатам банкротства, указанный пункт не подойдет, поскольку банкротство не допускает правопреемства.
3) Косвенным подтверждением использования участка может быть то обстоятельство, что сельхозорганизация (фермер) также является собственником долей (доли) в праве собственности на земельный участок. Однако, само по себе наличие права собственности на земельную долю не является подтверждением того, что собственник данной доли использует весь земельный участок. В связи с этим рекомендуем при решении вопроса о возможности заключения договора купли-продажи с конкретным лицом, помимо права собственности на земельную долю требовать и иные доказательства фактического использования участка. Таким доказательствами, например, могут быть справки управления сельского хозяйства администрации муниципального района.
4) Соглашения об установлении сервитута. порядок их заключения аналогичен порядку заключения договоров аренды, приведенном в подпункте 1 пункта 2 данного письма.
5) Решения суда об установлении факта, имеющего юридическое значение.
В случае если недостаточно доказательств документарного использования земельного участка, сельскохозяйственная организация или КФХ вправе обратиться в арбитражный суд в порядке Главы 27 АПК РФ с заявлением об установлении факта владения и (или) пользования земельным участком. В заявлении, подаваемом в суд должно быть указано, для какой цели необходимо установить данный факт, а также должны быть приведены доказательства, подтверждающие невозможность получения заявителем в ином порядке надлежащих документов, удостоверяющих этот факт, или восстановления утраченных документов. Кроме того суд рассматривает такое заявление при условии отсутствия спора о праве собственности на этот земельный участок.
Обращаю внимание, что документы, приведенные в подпунктах 1-4 пункта 2 настоящего письма, в случае неприятия их органами Росеестра в качестве доказательства фактического использования земельного участка, могут быть использованы в суде в качестве доказательств при рассмотрении вопроса об установлении факта имеющего юридическое значение.
После вынесения судом решения и вступления его в законную силу данное решение суда может быть предоставлено в орган местного самоуправления и в последствии в орган Росеестра в качестве подтверждения использования земельного участка (земельных долей).
3. На основании поданного заявления в случае, если документы соответствуют вышеуказанным требованиям законодательства, орган местного самоуправления (соответствующая администрация) принимает решение о продаже земельной доли сельхозорганизации или фермерскому хозяйству. Решение о продаже должно иметь форму правового акта, т.е. постановления местной администрации. В соответствии с принятым постановлением уполномоченное должностное лицо местной администрации заключает договор купли-продажи земельного участка.
Обращаю внимание, что решение о продаже земельного участка должно быть принято не позднее шести месяцев со дня возникновения (регистрации) права муниципальной собственности на земельную долю.
Цена договора купли-продажи определяется как произведение 15 процентов кадастровой стоимости одного квадратного метра такого земельного участка и площади, соответствующей размеру этой земельной доли. Стоимость квадратного метра определяется по данным государственного кадастра недвижимости (ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра»).
После заключения договор вместе с решением местной администрации и документами, подтверждающими фактическое использование земельного участка, представляются заинтересованным лицом на регистрацию перехода права собственности в органы Росеестра.
4. В случае, если сельскохозяйственные организации или КФХ не заключили договоры купли-продажи земельных долей, органы местного самоуправления в течение года с момента возникновения права муниципальной собственности на доли обязаны выделить земельные участки в счет принадлежащих им земельных долей при условии ненарушения при этом требований к образуемым земельным участкам.
После формирования, постановки на кадастровый учет и регистрации права муниципальной собственности на земельные участки, образованные из земельных долей, реализацию данных участков необходимо проводить уже в порядке, предусмотренном пунктом 5.1 статьи 10 Закона об обороте.
Правоотношения по пункту 5.1 статьи 10 Закона об обороте имеют схожее правовое регулирование, описанное выше. Отличия заключаются в том, что предметом данной статьи являются не земельные доли (как в пункте 4 статьи 12 Закона), а выделенный в самостоятельный земельный участок пай (земельная доля). Поэтому из указанных выше документов, подтверждающих использование земельного участка факты обладания покупателем статусом сособственника (дающего в силу закона право на покупку) иметься не будут.
Договоры аренды в таких случаях должны быть заключены ранее (еще в правовом режиме общей долевой собственности). При этом, возникшие ранее договорные правоотношения на общий сельскохозяйственный массив, могут быть распространены на выделенный земельный участок в порядке пункта 4 статьи 11.8 ЗК РФ (перезаключение договора).
В случае предоставления таких выделенных земельных участков в аренду только после оформления прав муниципалитета на такие участки (в порядке статьи 10 Закона об обороте), срок льготного предоставления участков будет утрачен и, более того, вопросы предоставления в собственность будут регулироваться уже пунктом 4 статьи 10 Закона об обороте, где дополнительно будет исследоваться и подтверждаться факт использования земельного участка по целевому назначению.
Кроме того, земельный участок, сформированный из земельных долей, может быть как продан лицу, использующему указанный участок, так и передан ему в аренду. При этом, цена такого земельного участка устанавливается в размере не более 15 процентов его кадастровой стоимости, а арендная плата — в размере 0,3 процента его кадастровой стоимости. Обращаем внимание, что цена продажи таких участков в каждом муниципальной образовании должна быть утверждена нормативным правовым актом органа местного самоуправления и может составлять любую величину в пределах 15 процентов его кадастровой стоимости. Размер арендной платы установлен в твердом размере – 0,3 процента кадастровой стоимости.
Публикация информации о возможности приобретения земельного участка осуществляется в двухнедельный срок со дня возникновения права муниципальной собственности на участок. Заинтересованные в приобретении участка или сдаче его в аренду лица могут обратиться в органы местного самоуправления в течение трех месяцев со дня возникновения права муниципальной собственности на участок.
Статья 12. Особенности совершения сделок с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения
1. К сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона.
Без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину — члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.
Передача земельной доли в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, в доверительное управление, завещание, отказ от права собственности на земельную долю или выделение земельного участка в счет земельной доли осуществляется на основании документов, удостоверяющих право на земельную долю в соответствии со статьей 18 настоящего Федерального закона, без государственной регистрации возникшего в результате приватизации сельскохозяйственных угодий права на земельную долю.
1.1. Отказ от права собственности на земельную долю осуществляется путем подачи заявления в орган регистрации прав. Право собственности на земельную долю прекращается с даты государственной регистрации прекращения указанного права. Одновременно возникает право собственности на данную земельную долю у городского округа, городского или сельского поселения по месту расположения земельного участка, от права собственности на земельную долю которого осуществлен отказ, либо в случае расположения такого земельного участка на межселенной территории у муниципального района.
2. В случае, если участник долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения продает свою земельную долю без выделения земельного участка в счет своей земельной доли другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину — члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности, извещать других участников долевой собственности о намерении продать свою земельную долю не требуется.
3. Предусмотренные настоящей статьей сделки с земельными долями могут осуществляться на основании доверенности, выданной участником долевой собственности другому участнику долевой собственности или иному лицу и удостоверенной должностным лицом органа местного самоуправления или удостоверенной нотариально.
4. В течение шести месяцев со дня возникновения права муниципальной собственности на земельную долю орган местного самоуправления вправе продать эту земельную долю сельскохозяйственной организации или крестьянскому (фермерскому) хозяйству, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Указанные сельскохозяйственная организация или крестьянское (фермерское) хозяйство вправе приобрести земельную долю, находящуюся в муниципальной собственности, по цене, определяемой как произведение 15 процентов кадастровой стоимости одного квадратного метра такого земельного участка и площади, соответствующей размеру этой земельной доли.
Не позднее чем в течение одного месяца со дня возникновения права муниципальной собственности на земельную долю орган местного самоуправления муниципального образования, в собственности которого находится данная земельная доля, обязан опубликовать в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации, и разместить на своем официальном сайте в сети «Интернет» (при его наличии) информацию о возможности приобретения земельной доли на условиях, предусмотренных настоящим пунктом. Указанная информация размещается также на информационных щитах, расположенных на территории этого муниципального образования.
В случае, если никто из указанных в настоящем пункте лиц не заключил договор купли-продажи земельной доли, орган местного самоуправления в течение года с момента возникновения права муниципальной собственности на нее обязан выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей при условии ненарушения при этом требований к образуемым земельным участкам.
5. В случае перехода права собственности на земельную долю к другому лицу внесение изменений в договор аренды земельного участка, в составе которого находится такая земельная доля, не требуется.